'Kabinet is spookrijder op de woningmarkt'

Terwijl op de woningmarkt de vraag naar koophuizen sterk daalt en de vraag naar huurwoningen stijgt, voert het kabinet een beleid dat hier volkomen tegengesteld aan is. Voor de korte termijn moet het woningmarktbeleid juist meebewegen met de markt. Dat stelt emiritus hoogleraar Hugo Priemus.

Beeld anp

Sinds 2008 staat de woningmarkt in Nederland en andere Europese landen in het teken van een economische crisis die zich heeft ontwikkeld van kredietcrisis tot schuld- en eurocrisis. De banken voeren een steeds terughoudender beleid. Het beleid van de AFM, De Nederlandsche Bank en het kabinet is er mede op gericht om de crisisbestendigheid van de banken te versterken door buffers te vergroten en risico's te verlagen.

Mobiliteit
Het gevolg van de economische crisis op de woningmarkt is dat de mobiliteit terugloopt en dat de vraag verschuift van duur naar goedkoop, en van koop naar huur.

In Nederland is de koopwoning-sector in grote moeilijkheden geraakt: het aantal transacties is dramatisch gedaald, de woningprijzen dalen per jaar gemiddeld circa 2 procent. Inmiddels staan er 250 duizend woningen te koop. Doordat per 1 augustus 2011 de hypotheekvoorwaarden zijn aangescherpt, is het leenvermogen van huishoudens fors gedaald. Per saldo is er op de koopmarkt een vraagtekort ontstaan. Tezelfdertijd is het vraagoverschot op de huurwoningmarkt toegenomen.

Spookrijder
Een marktconform beleid zou impliceren dat het aanbod van koopwoningen wordt gereduceerd en het aanbod van huurwoningen wordt vergroot. Maar het Nederlandse kabinet gedraagt zich op de woningmarkt als een spookrijder. Het inflatievolgend huurbeleid remt zowel bij vastgoedbeleggers als woningcorporaties investeringen in huurwoningen af. Woningcorporaties moeten vooral huurwoningen verkopen. Vanaf 2014 worden alle verhuurders met tenminste tien woningen geconfronteerd met een jaarlijkse heffing van draconische omvang.

Dit beleid is volstrekt contraproductief. Het tijdelijk reduceren van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent - waarmee een inkomstenderving voor het Rijk van 1,2 miljard euro is gemoeid - heeft nauwelijks effect. Als hierdoor op jaarbasis 4.000 woningen extra zouden worden verkocht (wat vermoedelijk een optimistische schatting is), zou de verkoop van één extra woning de schatkist gemiddeld 300 duizend euro kosten. Zo'n beleid is dus niet efficiënt.

Illusie

In de Verenigde Staten en in Groot-Brittannië nemen we inmiddels een geleidelijke daling van het aandeel eigen woningen waar. Het Nederlandse kabinet denkt nog steeds het aandeel koopwoningen te kunnen opvoeren. Dat is onder de huidige en de te verwachten marktomstandigheden een illusie.

Voor de korte termijn is een nationaal woningmarktbeleid geïndiceerd dat meebeweegt met de markt: niet huurders pushen om hun huis te kopen, maar juist bewoner-eigenaren stimuleren hun overtollige bezit te verhuren. Aanvaarden dat voorlopig weinig koophuizen worden bijgebouwd en meer ruimte bieden aan woningcorporaties en vastgoedbeleggers om in de bouw van huurwoningen te investeren.

Voor de wat langere termijn is een integrale eigendomsneutrale hervorming van de woningmarkt geboden naar het model van het advies van de VROM-Raad (2007) en het advies van de SER-Commissie van Sociaal en Economisch Deskundigen (2010). Het geleidelijk afbouwen van subsidies zal in de koopsector leiden tot prijsdalingen. Dat reduceert het rendement en dus het investerend vermogen in de koopsector en leidt tot een verder dalend aandeel koopwoningen.

Woontoeslag

In de huursector leidt het optrekken van huren naar markthuurniveau en het gelijktijdig afbouwen van impliciete subsidies aan huurders (in verband met de huurregulering) tot een stijging van het investerend vermogen van sociale en commerciële vastgoedbeleggers. En dat betekent een stijgend aandeel huurwoningen, mits een toereikende inkomensgebonden woontoeslag vraaguitval voorkomt.

Het huidige beleid van het Nederlandse kabinet, blijkens de Woonvisie 2011 van Donner, is volop gericht op het vergroten van het eigen-woningbezit. De huidige financieel-economische omstandigheden indiceren juist een dalend eigenwoningbezit.

Het actuele Nederlandse beleid zit er dus volkomen naast en vergroot per saldo de problemen op de woningmarkt.

Hugo Priemus is emeritus hoogleraar en verbonden aan Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden