De kwestie Peter de Waard

Is de huizenmarkt nu wel of niet een zeepbel?

Foto de Volkskrant

Volgens het lexicon van de Financial Times is sprake van een bubbel als ‘de prijzen van aandelen of andere financiële waarden sneller stijgen dan de onderliggende waarde rechtvaardigt’. Als dat wetenschappelijk zou zijn vast te stellen, zou er in 2008 geen crisis zijn geweest. Maar niemand weet wat de onderliggende waarde van een aandeel, bitcoin of huis precies is.

In het begin vorig jaar verschenen boek Financial Markets: Reflections on the Past for Investors Today werden bubbels vergeleken met wat een Amerikaanse rechter zei over pornografie. ‘Je herkent het pas als je het ziet.’ Met een bubbel wordt bedoeld dat de prijzen op bepaalde markten explosief stijgen om daarna weer in te storten. Er zijn in de geschiedenis vele voorbeelden geweest van speculatiegolven die slecht aflopen: van de tulpengekte in de Gouden Eeuw via de crash van 1929 naar de kredietcrisis van 2008. Maar een bubbel is niet van tevoren vast te stellen. De bizarre prijsstijgingen van oude meesters of impressionisten in de afgelopen decennia zijn nog altijd geen bubbel gebleken. De universiteit van Yale deed een keer onderzoek naar prijsverdubbelingen in drie jaar. Er werden er 460 gevonden, en slechts 10 procent daarvan halveerde weer in waarde in de vijf jaar daarop.

Als een zeepbel wordt gedefinieerd als een waardestijging die sneller gaat dan de groei van het bbp — zeg de onderliggende waarde  dan zijn de huidige waarde-ontwikkelingen van aandelen en huizen op dit moment bubbels. De AEX stond op 9 maart 2009 op 195 punten. Nu is de index 550 punten. Dat is een stijging van 182 procent. De waarde van aandelen is dus veel sneller gestegen dan wat de Nederlanders met zijn allen verdienen.

Dat geldt ook voor de huizenprijzen die volgens het CBS weer een nieuw record hebben bereikt. Als de huizenmarkt in 2008 een zeepbel was, moet hij dat tien jaar later weer zijn. Sinds 2013 zijn de huizenprijzen met eenderde gestegen, terwijl het bbp met nog geen 10 procent groeide. Vermoed mag worden dat de explosieve stijgingen van aandelen en vastgoed nauw samenhangen met de duizenden miljarden die de centrale banken in de economie hebben gepompt. Een andere reden is gezinsverdunning: steeds meer mensen wonen alleen, waardoor de vraag sneller stijgt dan het aanbod.

Maar het is vooral psychologie. De Zwitserse bank UBS, die jaarlijks een real estate bubble-index samenstelt, concludeerde eerder dit jaar dat de Amsterdamse huizenmarkt een zeepbel is, omdat er bij beleggers ‘angst is om de boot te missen’.

Het Centraal Planbureau (CPB), dat de ondankbare taak heeft voor de overheid in de sterren te kijken, stelde begin deze maand iedereen weer gerust. Er is geen sprake van een bubbel hooguit van ‘niet-problematische oververhitting’.

Of de huizenmarkt een bubbel is die op korte termijn knapt, is pas in 2035 bekend. Of de FT moet alsnog voor die tijd met een bruikbare definitie komen.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.