'Crisis is niet de oorzaak van kantorenleegstand'

Ook zonder crisis zou verzadiging van de vastgoedmarkt zijn opgetreden. Volgens Leonie Janssen, hoofddocent planologie, waren voortekenen van stagnatie al zichtbaar.

'Perverse incentives leiden tot kantorenleegstand', 'Gemeenten in zwaar weer door grondbeleid', 'Woningprijzen verder onder druk'. Bijna dagelijks verschijnen berichten over de grond- en vastgoedmarkt in de media. De crisis wordt als schuldige aangewezen voor de vraaguitval. Soms volgt zelfs nog de conclusie dat deze vraaguitval tot het overaanbod heeft geleid.

De crisis als externe oorzaak gebruiken, leidt de aandacht af van de rol die overheden en marktpartijen zelf spelen bij het probleem. Dit geeft ze de kans vast te houden aan de nu zo populaire 'uitstel- en hoop-strategieën', en af te wachten tot het vanzelf weer goedkomt. Of nog beter, dat een andere partij een oplossing verzint, daar het liefst ook nog voor betaalt en/of de risico's neemt.

Deze strategieën leiden de aandacht af van de structurele systeemfouten die achter de problemen schuilgaan, met soms heel perverse incentives. Hoewel er momenteel sprake is van vraaguitstel, zou ook zonder crisis verzadiging van vastgoedmarkten zijn opgetreden. Demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en afvlakking van de bevolkingsgroei, hebben een grote invloed op de vraag naar vastgoed.

Stagnatie
Tekenen van stagnatie waren al eerder zichtbaar. In 2005 was het percentage kantorenleegstand in Amsterdam bijvoorbeeld hoger dan nu, maar dat leidde niet tot een rem op nieuwe ontwikkelingen, noch tot een maatschappelijke debat. Zowel ontwikkelaars, bouwbedrijven, architecten, corporaties als gemeenten bleven plannen maken voor de ontwikkeling van kantoren, bedrijventerreinen, winkelpanden en (dure) woningen, in onderlinge concurrentie met elkaar. Niet zelden werden zij daarbij gestimuleerd door de provincie en zelfs het rijk.

Er waren wel kritische geluiden, uit zowel de praktijk als de wetenschap, maar die werden niet gehoord, of zelfs ontkend. Toen ik zeven jaar geleden mijn onderzoek begon naar de kantorenleegstandproblematiek, stuitte dat op veel weerstand. Onderzoek 'naar zo'n non-issue was weggegooid geld; het zou vanzelf weer goed komen, zoals het altijd nog goed was gekomen'.

Het paradoxale van de kantorenoverproductie is dat alle partijen daar belang bij hadden en soms nog steeds hebben. Bedrijven kregen een beter kantoor tegen lagere kosten; overheden verwelkomden de economische groei, konden geld verdienen via grondbeleid en dit herinvesteren in voorzieningen voor hun burgers, pensioenfondsen konden goede rendementen halen voor hun klanten, ontwikkelaars haalden prachtige bedrijfsresultaten en zorgden voor veel werkgelegenheid.

Er was een groot geloof dat het leegstandsprobleem vanzelf opgelost zou worden, net als eind jaren negentig. Op andere vastgoedmarkten zijn vergelijkbare afhankelijkheden, waarbij markt- en overheidsfalen elkaar versterken.

Negatievere scenario's
Als de motor goed draait, is nadenken over negatievere scenario's en op tijd op de ontwikkelingsrem trappen niet populair. Groei werd als gegeven beschouwd. Het idee was dat de vraag vanzelf komt als er genoeg aanbod is. Deze aanbodgerichte strategie heeft twintig jaar gewerkt, mede gezien de gestage bevolkingsgroei en welvaartsontwikkeling, en de overvloedige financieringsmogelijkheden. Die tijd is voorbij, maar echoot nog flink door.

Gebiedsontwikkelingen zijn - nog steeds - dichtgerekend met afzetaannames die nooit realiteit zullen worden. Ook zijn er de nodige vraagtekens te plaatsen bij gehanteerde rentepercentages en verwachte 'stijging' van woningprijzen en kantoorhuren in de financiële plaatjes onder projecten. Wat doen de huizenprijzen in 2016? Wat levert een bedrijventerrein op in 2028?

Aannames voor deze opbrengsten beïnvloeden de verwachte grondopbrengsten van gemeenten. Niet zelden zijn het verwachte aantal te realiseren woningen en de voorspelde toename van aantal banen in een gebied, ook nog eens als aanname gebruikt bij de beslissing voor investeringen in infrastructuur door de rijksoverheid. Elke partij rekent naar zichzelf toe, vanuit haar individuele, kortetermijnbelang in de naar binnengerichte gebiedsontwikkelingsprocessen. En al hoor je vaak dat er vraaggestuurd ontwikkeld wordt, blijven partijen vasthouden aan het idee dat 'die vraag te creëren is'.

Ontwikkelingen
Hoewel de realiteit dwingt deze aannames te herzien, en op een andere manier naar vraag te gaan kijken, gebeurt dat nauwelijks. Partijen blijven vanuit het aanbod redeneren: welke maatregelen, en 'verdienmodellen' kunnen we introduceren om toch te ontwikkelen? Ingezet wordt bijvoorbeeld op het versnellen en vereenvoudigen van procedures voor nieuwe ontwikkelingen, of op de introductie van een stedelijk herverkavelingsinstrument zodat marktpartijen eenvoudiger kunnen ontwikkelen. Maar of dat gaat leiden tot een betere ruimtelijke ordening?

Het vastzitten van alle vastgoedmarkten dwingt tot nadenken over een nieuw langetermijnperspectief voor de ruimtelijke ordening, in een tijdperk zonder groei en zonder geld. Wat vinden we belangrijk? Welke uitkomsten van marktfalen vinden we als maatschappij onacceptabel en welke wel? Is er regie nodig om overheidsfalen te voorkomen? En zo ja, hoe organiseren we dat? Juist in een land dat wereldwijd beroemd is om haar ruimtelijke planning zouden er ideeën genoeg moeten zijn. Nu de discussie nog.

Leonie Janssen is universitair hoofddocent planologie aan de UvA.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden