Opinie Huizenprijzen

Als reactie op de sterk gestegen huizenprijzen, zal er hoe dan ook meer moeten worden gebouwd

De huizenprijzen stijgen vooral door de lage rente en de immigratie. De enige remedie is bouwen, betoogt econoom Hans Mersmann.

Huis te koop in Veenendaal. Beeld Marcel van den Bergh / de Volkskrant

Het interview met Ryan-Collins over de Nederlandse woningmarkt zal bij menigeen de wenkbrauwen hebben doen fronsen (Economie, 17 januari). De breed gedeelde opvatting in ons land is immers dat hét recept voor de overspannen woningmarkt, die gekenmerkt wordt door sterke prijsstijgingen en groeiende tekorten, bestaat uit het snel en sterk verhogen van het bouwvolume.

De Britse econoom Ryan-Collins denkt daar heel anders over. Blijven bouwen als reactie op de ontspoorde woningmarkt ziet hij vooral als dweilen met de kraan open. Hoeveel er ook wordt gebouwd, de prijzen van woningen zullen blijven stijgen.

Daarbij wijst hij naar Spanje en Ierland waar in de jaren voor de financiële crisis de sterke toename van het bouwvolume niet kon verhinderen dat de prijzen razendsnel bleven stijgen. Alleen meer bouwen, zo meent hij, neemt de belangrijkste oorzaak van de sterke prijsstijgingen niet weg, namelijk het gemak waarmee kopers hun woning gefinancierd kunnen krijgen. ‘Hoe hard je ook bouwt, banken kunnen hun kredietverlening altijd in een hoger tempo uitbreiden’.

Nederlandse situatie

Met deze bewering laat de Britse econoom zien niet goed op de hoogte te zijn van de Nederlandse situatie. Anders zou hij geweten hebben dat in ons land het inkomen bepalend is voor wat een huishouden maximaal kan lenen, ofwel de zogeheten loan-to-income ratio. Deze ratio is afgeleid van de zogeheten financieringslastnormen die jaarlijks worden berekend door het Nibud en die maatgevend zijn voor de maximale hoogte van een hypothecaire lening in relatie tot het inkomen van de koper.

Deze financieringslastnormen zijn de afgelopen jaren juist aangescherpt. Daarnaast mag, afgezien van investeringen in energiebesparende maatregelen, maximaal nog maar 100 procent van de waarde van de woning worden geleend. En ook de renteaftrek is (gedeeltelijk) aangepakt. Stapsgewijs gaat die naar maximaal 37 procent in 2023. Bovendien mag van die fiscaal aantrekkelijke regeling sinds 2013 alleen nog maar gebruik worden gemaakt indien sprake is van een annuïtaire of lineaire lening die maximaal 30 jaar loopt. Kortom, de afgelopen jaren is de financieringsruimte bepaald niet groter geworden.

Een belangrijke oorzaak van de huizenprijsstijgingen is de sterk gedaalde lange rente. Opmerkelijk genoeg wordt die door Ryan-Collins niet genoemd. Ook noemt hij niet de relatief sterke bevolkingsgroei die de laatste jaren in Nederland heeft plaatsgevonden. Overwegend door immigratie is de bevolking de afgelopen drie jaar jaarlijks toegenomen met rond de 100 duizend personen. Je moet wel helemaal blind zijn om niet te zien dat ook hiervan een druk op de woningmarkt is uitgegaan. Omdat de migranten voor het grootste deel in de randstad willen wonen, zien we vooral daar een toename van de schaarste en, in het verlengde daarvan, een opwaartse prijsdruk.

Meer bouw onvermijdelijk

Zouden dan al die bij de woningmarkt betrokken partijen een verkeerd beeld hebben van wat er moet gebeuren om de schaarste en de daarmee gepaard gaande prijsstijgingen te beperken? Ik denk van niet. Als reactie op de sterk gestegen prijzen zal er, hoe dan ook, meer moeten worden gebouwd.

Door stroperige ruimtelijke ordeningsprocedures maar ook door een gebrek aan voldoende bouwvakkers en bouwmaterialen verloopt dat proces trager dan maatschappelijk wenselijk is. Daarom zal pas op langere termijn de opwaartse druk op de huizenprijs weer af kunnen nemen. Tot die tijd zal vooral de betaalcapaciteit van de koper een absolute bovengrens op de prijs van een aangekochte woning leggen en die betaalcapaciteit wordt, zoals hierboven werd vermeld, deels bepaald door de regelgeving.

Het is goed dat bij tijd en wijle ook iemand van buiten ons land zijn of haar licht werpt op de Nederlandse woningmarkt. Dat kan een verfrissende impuls aan de discussie geven. Voorwaarde is wel dat dit gebeurt op basis van de feiten.

Hans Mersmann is econoom.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.