Wat zijn mijn rechten als huurder, en hoe dwing ik die af bij mijn huurbaas?

Mijn huisbaas doet moeilijk over het terugbetalen van de borg. Wat kan ik doen?

‘Je hebt recht op terugbetaling van je borg. Het is aan de huisbaas om schade of gebreken aan de woning te bewijzen’, vertelt huurrechtadvocaat Rogier Scheltes van Advokatenkollektief Rotterdam. ‘Het probleem is: wanneer jij eenmaal het huis hebt verlaten, is het heel lastig om iets tegen beschuldigingen in te brengen. Dan wordt het snel een welles-nietes-spelletje. Mijn advies is om altijd foto’s te maken van de woning wanneer je deze betrekt, en opnieuw wanneer je hem verlaat. Liefst met een getuige erbij. Dan kun je bewijzen dat eventuele schade niet door jou is veroorzaakt.’

‘Soms doen huurbazen heel flauw’, zegt Anneke van Kesteren, juridisch medewerker bij het Juridisch Loket. ‘Dan zien ze krassen op het laminaat en willen ze dat van de borg aftrekken. Maar zo werkt het niet. Dat is gewoon slijtage.’

Scheltes: ‘Ik zie ook geregeld dat huisbazen de borg helemaal niet teruggeven. Dat is een verdienmodel op zich geworden. Vooral bij expats of buitenlandse studenten proberen ze dat. Als dit je overkomt, stap dan naar de rechter. Vaak is de dreiging van een procedure al genoeg om een huisbaas alsnog over de brug te laten komen.’

Er is achterstallig onderhoud, maar mijn huisbaas doet niets. Kan ik hem daartoe dwingen?

Van Kesteren: ‘Dit kom ik vaak tegen. Verhuurders zijn soms erg laks met achterstallig onderhoud. Toch zijn ze daartoe verplicht. Woon je in een sociale huurwoning, dan kun je je verhuurder aanschrijven (op de site van het Juridisch Loket staat een voorbeeldbrief, red.), en een termijn van zes weken geven om de gebreken op te lossen. Gebeurt dat niet, dan kun je naar de huurcommissie stappen en huurverlaging vragen op grond van die gebreken. Dat wil een verhuurder nog wel eens over de streep trekken. Huur je in de vrije sector, dan zul je naar de kantonrechter moeten gaan voor huurverlaging. Tenzij in je contract vermeldt staat dat je ook de huurcommissie mag inschakelen.’

Moet ik bemiddelingskosten betalen?

Van Kesteren: ‘Wanneer de verhuurder een makelaar of bemiddelingsbureau heeft ingehuurd dan zijn de kosten ook voor de verhuurder. Jij hoeft deze dan niet te betalen. Een tussenpersoon werkt in dat geval voor de verhuurder en mag niet, zoals dat heet, ‘twee heren dienen.’ Het is een hardnekkig en vervelend probleem. Want wanneer je het contract nog niet getekend hebt, ga je natuurlijk niet zeuren over die bemiddelingskosten.’

Wat valt er onder de servicekosten?

Van Kesteren: ‘Servicekosten zijn kosten die de verhuurder voorschiet, maar eigenlijk voor de huurder zijn. Denk aan kosten voor gas en licht. Servicekosten moeten altijd gespecificeerd zijn. Dus een huisbaas moet precies kunnen uitleggen welke kosten waarvoor zijn. Aan het eind van het jaar moet hij je een eindrekening kunnen laten zien waaruit blijkt of het voorschot overeenkwam met de daadwerkelijke kosten.’

‘Wat ik vaak zie is dat huurbazen de kosten voor de Vereniging van Eigenaren (VvE) doorberekenen aan de huurder. Dat mag niet. De VvE is er om groot onderhoud te regelen. Een lekkend dak bijvoorbeeld. Hier hoeft een huurder nooit aan mee te betalen.’

Ik heb een tijdelijk contract met een minimale huurtermijn. Mag dat?

Scheltes: ‘Nee, dat mag niet. Toch komt dit vaak voor. Een huurder mag een tijdelijk contract altijd opzeggen wanneer hij wil. Wanneer in een tijdelijk contract iets staat over een minimale huurperiode, dan is het geen tijdelijk contract, maar een contract voor onbepaalde tijd.’

Het probleem zit hem vaak in de vage formuleringen die in een contract gebruikt worden, vertelt Scheltes. Een contract rept bijvoorbeeld over een huurtermijn van een jaar. Wat wordt daar dan mee bedoeld? Een minimum huurperiode? Of de periode waarna het contract afloopt? Scheltes: ‘Vaak legt de rechter het dan uit zoals de slimste advocaat van beide partijen het bepleit.’

Ik betaal een hele hoge huur. Is daar iets aan te doen?

Scheltes: ‘In de vrije sector kan een verhuurder in principe vragen wat hij wil. Maar mijn advies is om altijd je punten te tellen. Dat doen mensen nog veel te weinig. Punten tellen doe je via de huurcommissie. Het kan zijn dat je woning in de sociale huur valt en dat je dus veel te veel betaalt. Tel je punten in de eerste zes maanden nadat je een woning betrokken hebt. In dat geval kun je geld terugkrijgen voor de gehele huurperiode. Daarna krijg je bij sociale huurwoningen alleen huur terug vanaf de maand dat je bezwaar hebt gemaakt.’

Van Kesteren: ‘Normaal gesproken kun je alleen naar de huurcommissie stappen voor een huurverlaging zolang je in de betreffende woning woont. Maar voor flexhuurders geldt een uitzondering. Die kunnen ook achteraf nog geld terugeisen.’