Verkoop huurhuizen corporaties stagneert

De verkoop van huurwoningen wil niet vlotten. Van de ambitieuze plannen om 50 duizend woningen per jaar aan zittende huurders te verkopen, komt bitter weinig terecht....

De torenhoge huizenprijzen hebben de plannen van staatssecretaris Remkes (VROM) danig in de war geschopt. Door de stagnerende bouwproductie en de hoge huizenprijzen is kopen voor veel mensen een onhaalbare zaak geworden, en is huren weer razend populair. Starters op de woningmarkt die zich de dure koopwoningen niet meer kunnen veroorloven, betalen grif 700 tot 800 euro huur per maand. Vastgoedfonds Amvest voorspelde vorige maand nog 'gouden tijden' voor zijn aandeelhouders (PGGM en Aegon) omdat er een groot gebrek aan dure huurwoningen dreigt.

Volgens Amvest is er jaarlijks een structureel tekort van 30 duizend dure huurwoningen. 'De bouwsector heeft het middensegment de afgelopen jaren helemaal vergeten', concludeert Amvest-directeur Menno Maas. 'Er is een stijgend aantal een- en tweepersoonshuishoudens met veel geld, dat kiest voor de flexibiliteit van huren. Verder is er een grote groep 55-plussers die de waardestijging van zijn woning casht en gaat huren. En dan zijn er de starters die zich een koophuis niet meer kunnen veroorloven. Voor 700 euro netto per maand kun je een woning van 150 duizend euro kopen.' Volgens de laatste cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) kost een woning gemiddeld al 200 duizend euro.

Het gebrek aan animo bij de huurders om te kopen, wordt grotendeels verklaard door de gekte op de woningmarkt. In Amsterdam bijvoorbeeld, de meest gespannen woningmarkt vanwege het hoge percentage (85 procent) huurwoningen, koop je voor zo'n 150 duizend euro al niet eens meer een etage van 50 à 60 vierkante meter. 'Huurders die nu op huren van 160 tot 225 euro zitten, staan dus niet te trappelen om zo'n stap te maken, ook niet als ze daarmee bezit verwerven', zo stelde het Woningbedrijf Amsterdam vorig jaar al. De woningcorporatie merkte bovendien op dat veel woningen niet voldoen aan de kwaliteitseisen en dat er dus éérst op grote schaal geïnvesteerd moet worden voordat er sprake kan zijn van grootschalige verkoop.

'We hebben niets tegen meer keuzevrijheid voor de consument, maar het moet wel op een reële manier en in een reëel tempo gebeuren', zegt Willem van Leeuwen, voorzitter van de vereniging van woningcorporaties Aedes. 'Wij zijn niet van plan bewoners met verkeerde woningen op te zadelen of huizen onder de marktprijs te verkopen en daarmee de portemonnee van de koper te spekken, alleen om de streefgetallen van de overheid na te komen.'

De corporaties liggen al jaren overhoop met de overheid over de verkoopdoelstelling. Heikel punt zijn de zogeheten beschermde verkoopconstructies. De corporaties zeggen woningen alleen onder de marktwaarde aan huurders te kunnen aanbieden als ze bijvoorbeeld een terugkooprecht krijgen als de woning met korting is aangeboden, of een verrekening van de verleende korting bij doorverkoop. Ook bestaan er koopcontracten waarbij de corporatie eigenaar blijft van de buitenkant van de woning of waarbij sprake is van een combinatie van huren en kopen. Tot nu toe vonden de corporaties geen gehoor voor hun wensen, maar Remkes heeft onlangs een aantal nieuwe maatregelen aangekondigd die het de corporaties toch mogelijk maken om bepaalde voorwaarden te verbinden aan gesubsidieerde verkoop, zoals een terugkooprecht. Daarnaast overweegt Remkes voor huurders een kooprecht in te voeren.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) verzette zich aanvankelijk hevig tegen de beschermingsconstructies. De vereniging vreest onder meer dat bewoners niet kunnen profiteren van de waardestijging als ze geen volledig eigenaar van hun woning zijn, of de winst moeten delen met de corporatie. Daarnaast is er ook geen sprake van volledige zeggenschap over de woning als de corporatie deels eigenaar blijft. 'Je blijft zo toch met handen en voeten gebonden aan de corporatie. Wij adviseren kopers daarom de contracten altijd goed te bekijken op alle juridische haken en ogen', aldus VEH.

De VEH en ook de Nederlandse Woonbond vinden de streefcijfers van het kabinet veel te hoog. Remkes wil binnen tien jaar 700 duizend woningen (waarvan 500 duizend corporatiewoningen) verkopen aan zittende huurders. Het eigenwoningbezit moet hierdoor toenemen van 50 procent naar 65 procent. 'De suggestie wordt gewekt alsof kopen zaligmakend is', zegt woordvoerder Hans Roseboom van de Woonbond. 'Met de huidige huizenprijzen is huren in veel situaties een betere optie, zeker als je een laag inkomen hebt en niet optimaal profiteert van de hypotheekrente-aftrek. Naast de risico's van inkomensverlies is er ook het risico van achterstallig onderhoud. Als er dan geen goede vereniging van eigenaren is, kan dit tot grote problemen leiden.'

De Woonbond is daarom dan ook geen voorstander van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW). Huishoudens met een inkomen onder de huursubsidiegrens kunnen sinds 1 januari 2001 in aanmerking komen voor een koopsubsidie tot een maximum van 148 euro per maand om een huis van maximaal 118 duizend euro (inclusief verwervingskosten) te kopen. Tot nu toe wordt weinig van de regeling gebruikgemaakt. Volgens critici vooral omdat onder de 150 duizend euro bijna geen woningen voorhanden zijn. Een oplossing hiervoor bedacht Woningstichting De Veste in Ommen - met een zeer actief verkoopbeleid een vreemde eend in corporatieland. De Veste wil huurders de mogelijkheid bieden van een uitgestelde betaling van 25 duizend euro. 'Als je die optelt bij de 118 duizend euro van de wet BEW wordt die markt veel groter', aldus directeur Jan Sinke.

Volgens Sinke moeten corporaties nog een mentaliteitsslag maken. 'De argumenten van corporaties om niet te verkopen, hebben allemaal te maken met macht, bedrijfsvoering en een onzalig beeld over verstoring van de markt. Verkoop levert altijd meer op dan die schamele huren. Met de opbrengsten kun je investeren in nieuwe huurwoningen of het opknappen van verouderde woningen. Corporaties moeten in andere grootheden leren denken en accepteren dat ze misschien niet meer overal nodig zijn', zo stelt Sinke.