Bouw nieuwe woningen dreigt stil te vallen

De kredietcrisis en een opeenstapeling van ongelukkige overheidsmaatregelen dreigen de bouw van nieuwe woningen zo ongeveer lam te leggen. De woningbouwproductie ligt dit jaar al ‘tenminste 20 duizend, maar mogelijk wel 30 duizend woningen lager’ dan voorzien....

Dat zegt Jim Schuyt, voorzitter van De Alliantie, een van de grootste woningbouwcorporaties van het land. De prognose van het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie voor 2008 was 80 duizend tot 83 duizend woningen. ‘Ik zou nu als verantwoordelijke minister meteen tekenen als 60 duizend gehaald zou worden’, zegt Schuyt. Andere corporatiedirecteuren en kenners van de sector vallen hem bij.

De branchevereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) is iets voorzichtiger. ‘Voor dit jaar denken wij nog enigszins in de buurt van de 80 duizend uit te komen’, zegt directeur Rietdijk. ‘Maar volgend jaar daalt het sterk. In 2010 en 2011 zitten we rond de 50 duizend. De uitdaging is om het niet verder te laten dalen.’

Grootste obstakel is de liquiditeit. De corporaties zijn gemiddeld weliswaar vermogend, maar waren nooit erg gericht op winst en kasgeld.

‘Cash is king’, zegt corporatiekenner Piet Klop, partner van accountantskantoor Deloitte. ‘Dat was altijd al zo, maar door deze crisis is het besef hiervan torenhoog. Nou is het probleem dat juist die kasstromen van corporaties opeens van alle kanten bedreigd worden.’

Klop schetst de vele onzekerheden die op corporaties afkomen. Minister Bos heft jaarlijks 500 miljoen euro vennootschapsbelasting, minister Vogelaar wil 250 miljoen extra investeren in achterstandswijken en de corporaties moeten 75 miljoen per jaar in een investeringsfonds storten.

Om dat op te brengen worden corporaties aangemoedigd bezit te verkopen. Maar die markt zakt in. Aspirant-kopers krijgen moeilijker krediet, of zijn door alle malaise zelf al afgehaakt. Ondertussen stijgen de bouwkosten, net als de rente. ‘Dat zijn dus een vastgoedcrisis én een financiële crisis tegelijk’, zegt Klop.

Groot obstakel is verder dat recent het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW) de normen voor kredietwaardigheid van corporaties heeft aangepast. Sinds begin dit jaar is niet langer de vermogenspositie daarbij de norm, maar de cash-flowpositie. Die is veel lager, en daarom kunnen corporaties minder lenen om te investeren.

‘Dat scheelt ons 200 tot 300 miljoen aan leencapaciteit’, zegt bijvoorbeeld Leon Bobbe van de Hilversumse corporatie Dudok Wonen. Volgens WSW-directeur Van der Post berust die angst van de corporaties overigens goeddeels op onwennigheid en misconcepties. Maar, zegt hij, ‘ik kan me het gevoel goed voorstellen.’

‘De projectontwikkelaars trekken zich al over de hele linie terug,’ zegt corporatiedirecteur Schuyt. ‘Ze kunnen geen krediet meer krijgen. De corporaties moeten dan instappen en dat willen ze dolgraag. Maar ook zij zitten klem.’

‘Investeren als de markt tegenzit, daar zijn corporaties bij uitstek voor geschikt’, zegt corporatiekenner Klop. ‘Ze willen niets liever, en op die manier zouden ze de motor kunnen zijn die de woningbouwproductie aan de gang houdt. Maar op deze manier wordt dat ze wel heel moeilijk gemaakt.’

‘Het zou helpen als de kredietmogelijkheden van corporaties verruimd werden. Zo krijgen corporaties van het WSW nu geen steun voor woningen van boven de twee ton. Trek die grens op.’