Huizencrisis in VS slaat over

De Nederlandse huizenmarkt heeft zich staande gehouden, maar andere landen volgen het voorbeeld van de Verenigde Staten.

In landen als Ierland, Spanje en het Verenigd Koninkrijk, waar de huizenprijzen de laatste tien jaar omhoog zijn geschoten, maakt de vastgoedmarkt een pijnlijke val door. Analisten van de huizeneconomie voorspellen dat sommige landen, zoals Ierland, een nog pijnlijker prijsval staat te wachten dan de Verenigde Staten. Zelfs een algehele economische krach wordt door hen niet uitgesloten.

De wereldwijde problemen op de woningmarkt zijn tot op zekere hoogte een product van de Amerikaanse huizencrisis. Daar begon de crisis met de tweederangs hypotheken die op grote schaal werden afgesloten. Analisten zijn bevreesd dat ook in andere landen de kredietkraan voor huizenkopers zal worden dichtgedraaid.

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) waarschuwde ruim een week geleden voor afnemende economische groei en waarschuwde dat de ellende wel eens tot in 2009 zou kunnen voortduren.

‘De Amerikaanse problemen slaan over naar Europa’, zegt Michael Ball, hoogleraar vastgoedeconomie aan de universiteit van Reading in Groot-Brittannië. ‘We voelen nu heel veel meer pijn dan we hadden verwacht.’

Landen als Ierland, waar de prijzen nog veel sterker waren opgeblazen dan in Amerika, leren nu een pijnlijke les. Huiseigenaren pikken snel het vocabulaire op dat hoort bij een huizencrisis. ‘We beschikken nu over een negatief vermogen’, zegt Emma Linnane, boekhouder aan een universiteit. Met haar verloofde Paul Colgan kocht zij in mei 2006 een appartement met één slaapkamer in een buitenwijk van Dublin. Zij betaalden, op de top van de markt, 335 duizend euro. Vandaag is het huis bijna 60 duizend euro minder waard. ‘Als ik daaraan denk krijg ik de rillingen’, zegt Linnane. ‘Maar ik stel de klap maar uit tot we gaan verkopen.’

Ook in andere landen groeit het bittere besef dat het huizenfeest voorbij is. In het oosten van Europa, van Warschau tot Tallinn, zijn West-Europese vastgoedbeleggers inmiddels ver te zoeken. Verder naar het oosten, in India en zuid-China, stokt de prijsgroei. Na de val van de aandelenmarkt als gevolg van de kredietcrisis blijft weinig geld over voor de aankoop van onroerend goed. Ook in Hong Kong, normaal een hyperactieve markt, valt de verkoop van appartementen terug. In New Delhi en het noorden van India zijn de prijzen het laatste jaar met twintig procent gedaald.

Dit is niet de eerste huizencrisis die grensoverschrijdend blijkt te zijn. Maar de integratie van de financiële markten lijkt hem wel te versterken. Als slechte Amerikaanse hypotheken ook Europese banken in de problemen brengen, zullen ook andere Amerikaanse problemen als die rond de huizenmarkt de rest van de wereld aangrijpen. Neem de Britse woningmarkt, eerder een van de meest solide van Europa, met minder overaanbod van huizen dan in Spanje en Ierland. Toen de kredietcrisis vorige zomer over de oceaan waaide, schoot daar het aantal goedgekeurde huizenleningen binnen twee maanden met 31 procent omlaag. In maart jongstleden daalden de huizenprijzen met 2,5 procent, de grootste daling in een maand sinds 1992.

‘De stijging van de huizenprijzen was hier veel sterker dan in de VS’, zegt een econoom in Londen. ‘De zorgen zouden hier groter moeten zijn dan daar.’

Groot-Brittannië heeft een van de meest ontwikkelde markten voor huizenleningen ter wereld. De hypotheekschuld ten opzichte van het bruto nationaal product is er hoger dan in Amerika, aldus het IMF.

‘De Britten zijn de Amerikanen gevolgd naar dromenland’, zegt Allan Saunderson, vastgoedjournalist. ‘Men dacht dat de prijzen eeuwig zouden stijgen.’

De Britse problemen zijn nog niets vergeleken met die in Spanje en Ierland. Twaalf procent van het Ierse economisch verkeer bestaat uit huizenverkopen, aldus het IMF. In Spanje is dat 9 procent, tegen 5 procent in Engeland en 4 procent in de VS.

‘Wij ontwaken uit een vastgoeddroom’, zegt de eigenaar van Idealist.com, een vastgoedwebsite. In Spanje werden de laatste tien jaar vier miljoen huizen gebouwd, meer dan in Duitsland, Frankrijk en Groot-Brittannië samen. De huizenprijzen verdrievoudigden in sommige delen van het land. Nu staan duizenden van deze huizen leeg. Het IMF schat dat de prijzen nog 15 procent te hoog liggen. De prijzen dalen hard, huiskrediet droogt op en in de bouwindustrie is het stil geworden, wat meteen leidt tot groeiende werkloosheid.

Beleggers die dachten niet te kunnen verliezen, komen zichzelf nu tegen in een grimmige markt. In 2005 kocht Julian Felipe Fernandez drie kleine appartementen in een reusachtig nieuwbouwplan even buiten Madrid. Hij legde 100 duizend euro op tafel als aanbetaling en wil nu graag verkopen, om een grote lening te omzeilen. ‘Drie jaar geleden dacht ik nog met een leuke winst te kunnen verkopen’, zegt Fernandez. ‘Maar nu wil ik alleen nog maar zo snel mogelijk van die dingen af.’

De economische groei van Spanje zal afnemen, voorspellen economen. Sommigen spreken zelfs al van stagnatie. Ierland lijkt in hetzelfde schuitje te zitten. Taxichauffeurs klagen al over concurrentie van werkloze bouwvakkers. De ineenstorting van de huizenmarkt heeft de ‘Keltische tijger na meer dan tien jaar van sterke economische groei tot staan gebracht. In 2007 daalden de huizenprijzen met 7 procent, het hoogste percentage van heel Europa. Volgens het IMF zijn de Ierse huizen nog steeds dertig procent te duur.

Veel Ieren maken een rouwproces door, anderen weigeren nog toe te geven aan de nieuwe realiteit, getuige de vraagprijs van sommige huizen. Er zijn lichtpuntjes. Er worden weer huizen verkocht, al is het tegen sterk gereduceerde prijzen. Anders dan in de Verenigde Staten kent het land nauwelijks executieveilingen. Ook heeft het geen geschiedenis van roekeloze hypotheekverkopers.

Toch wordt ook gevreesd voor een tweede klap. Nu de bouw stilvalt, wordt het vertrek van de goedbetaalde buitenlandse bouwvakkers verwacht. Dat zou kunnen leiden tot een tweede crash: op de huurmarkt. Een vastgoedexpert in Dublin: ‘Als dat gebeurt, kunnen we zeker beslag op huizen verwachten.’