Stationsgebied Utrecht krijgt nu echt facelift

Blauwe afscheidingswanden onttrekken het Muziekcentrum Vredenburg al maanden aan het oog; een voorbode van de enorme bouwput die het Utrechtse stationsgebied de komende tien jaar zal zijn....

Al ruim vijftien jaar wordt er over vergaderd en onderhandeld. Waarschijnlijk pas als de bouw begint, zullen de inwoners van de stad geloven dat het nu echt gaat gebeuren. Wellicht daarom zijn de belangrijke definitieve contracten recentelijk getekend in betrekkelijke stilte.

Eigenaar van Hoog Catharijne, vastgoedfonds Corio, en de gemeente tekenden de zogeheten ‘bilaterale ontwikkel-projectovereenkomst Radboud-koppen OV-terminal’. Deze overeenkomst legt de ontwikkeling van het Utrechtse stationsgebied definitief vast, van de oostzijde van het nieuwe station tot en met Vredenburg. Ook tekenen de partijen een overeenkomst waarmee Corio er zeker van is dat het bedrijf het nieuw te bouwen winkelcentrum in Leidsche Rijn kan kopen.

Voorheen stonden de gemeente Utrecht en de marktpartijen regelmatig tegenover elkaar. In de onderhandelingen zou Utrecht soms een maatje te klein zijn voor die gewiekste zakenmensen, zo werd gezegd.

De gemeente Utrecht is bij de aanpak van het stationsgebied afhankelijk van de investeringsbereidheid van Corio. Dit winkelbedrijf bezit het grootwinkelcentrum Hoog Catharijne, een afzichtelijke jaren-zeventig-kolos die het aanzien van het stationsgebied in hoge mate bepaalt. Het gedateerde winkelcentrum moet zich, in de woorden van de gemeente, ‘straks kunnen meten met de Europese top van winkelcentra’, en krijgt daartoe een facelift.

Directeur Robert van Ieperen van Fakton, een in Rotterdam gevestigd financieel adviesbureau, is gevraagd om voor de gemeente Utrecht de financiële onderhandelingen te voeren over Hoog Catharijne. ‘Hoog Catharijne in de huidige vorm wordt als onwenselijk ervaren’, zegt Van Ieperen. Maar voor Corio geldt: zolang Hoog Catharijne veel winkelpubliek trekt, is het voor hen een waardevol en rendabel project. Volgens cijfers van Corio trekt Hoog Catharijne op een drukke zaterdag een kwart miljoen bezoekers.

Vijf jaar geleden gaf de gemeente, in een poging de ontwikkelingen in het stationsgebied te versnellen, Corio de aanlokkelijke optie het toekomstige winkelcentrum in de Utrechtse Vinexwijk Leidsche Rijn marktconform te verwerven. De gemeente wilde zo het winkelbedrijf ‘prikkelen’ zo veel mogelijk geld te investeren in het stationsgebied. De oppositie in de gemeenteraad was destijds verbijsterd over dit ‘cadeautje’ voor Corio, waarmee het winkelbedrijf bovendien zijn positie in de stad nog verder kon versterken.

Met de nu getekende overeenkomsten is het gunningsrecht van het winkelcentrum Leidsche Rijn Centrum aan Corio volledig vastgelegd. Het nog te bouwen winkelcentrum krijgt ongeveer 45 duizendvierkante meter detailhandel en moet rond 2013 klaar zijn.

Volgens Van Ieperen is winkelcentrum Leidsche Rijn zeker geen cadeautje, ‘omdat Corio er gewoon voor moet betalen’. ‘Corio heeft zich bovendien, om dit aanbod te kunnen verzilveren, steeds harder moeten inspannen voor het stationsgebied.’

Daarbij, stelt Van Ieperen: De overeenkomst over het winkelcentrum Leidsche Rijn heeft het zelfvertrouwen van de gemeente vergroot over haar eigen onderhandelingspositie ten opzichte van Corio. ‘Er werd eerst alleen gesproken van het grote boze Corio.’

Van Ieperen hamert op het profijt voor alle partijen om te investeren in ‘zowat de duurste grond in Nederland, vlakbij het oude Utrechtse centrum, in het centrum van het land’. Het is er nu op veel plekken winderig, grauw en sfeerloos. ‘Er kan zo veel meer in dit gebied dat zo veel bezoekers trekt. Als je het mooier maakt, kan je er meer verdienen, dat moet je aan de marktpartijen duidelijk maken.’

De grond van Hoog Catharijne is van de gemeente, maar Corio heeft deze tot 2070 in erfpacht. Corio gaat ongeveer 300 miljoen euro in het stationsgebied investeren. ‘Nu is Hoog Catharijne ongeveer 250 miljoen euro waard, en in 2018, na de aanpak van het gebied, ruim 600 miljoen euro’, schat Van Ieperen. ‘Als je de investering van Corio daarvan aftrekt, hou je ruim 50 miljoen euro extra winst over. Dan vinden wij dat de gemeente deze winst aan extra erfpacht mag ontvangen. Dat hebben wij uitonderhandeld.’

En het wordt prachtig, benadrukt Van Ieperen nogmaals. ‘Je gaat door Hoog Catharijne op straatniveau lopen, door de Catharijnesingel gaat water lopen, er komt een prachtig nieuw station. Maar ik ben realistisch: het project is dan nog wel nooit zo ver geweest, het is nog niet gebouwd.’