Op papier is de woningnood allang opgelost

Begin december 2004 valt bij de woningcorporaties hun rapportcijfer over 2003 op de mat. Een prettig briefje is het niet van Sybilla Dekker, minister van Volkshuisvesting....

Die constatering - er is geld over - is bij een gewoon bedrijf reden tot vreugde. Maar woningcorporaties zijn geen gewone bedrijven. Ze moeten geld uitgeven aan nieuwe woningen, vindt de minister, en niet geld oppotten of uitgeven aan verkeerde dingen. VROM vindt fouten bij een op de vijf corporaties. Er gaat onder meer geld naar leningen en hypotheken van personeelsleden, naar makelaars, naar glasvezelbedrijven en naar woningbouw in Suriname en Hongarije.

De beloften zijn er wel. De bouwprognoses van de woningcorporaties zien er puik uit. Bijvoorbeeld in de 56 'prioriteitswijken' van de grote steden. Maar juist daar blijken de corporaties stuk voor stuk minder te hebben gebouwd dan beloofd. Dekker betreurt dat in haar brieven.

'In 2003 zijn we tekortgeschoten', erkent Anton van der Vlist, directeur beleid van de grote Rotterdamse corporatie Vestia. Maar: 'We zijn nu goed op stoom. Vestia heeft met Rotterdam de afspraak gemaakt drieduizend woningen te bouwen. En deze woningen gaan er komen, want als we het niet halen, hebben we een probleem met de gemeente.' Boetes, of andere sancties, kan Rotterdam echter niet uitdelen. Van der Vlist voorziet wel dat in de toekomst gemeenten geen grond meer gunnen aan corporaties die verzaken.

Vestia is een van de ambitieuzere corporaties. Het algemene beeld van verzakende organisaties wordt bevestigd in een vertrouwelijk rapport van toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De sociale verhuurders halen hun bouwplannen vrijwel nooit, en realiseren gemiddeld ongeveer tweederde van wat zij beloven, staat in het Verslag Financieel Toezicht Woningcorporaties.

Sybilla Dekker houdt de moed erin. Zo schrijft ze aan de Woningstichting De Woonplaats in Groenlo, die in 2003 liefst één nieuwe huurwoning in exploitatie nam: 'Tot mijn tevredenheid constateer ik dat u uw ambitie voor de periode tot en met 2009 naar boven heeft bijgesteld.' De Woonplaats verwacht 'nagenoeg zevenhonderd woningen te realiseren'.

Met Dekker constateert de toezichthouder CFV dat corporaties vooral zeer ambitieuze doelstellingen formuleren voor de komende jaren. Het CFV becijfert dat de corporaties de komende jaren drie keer zoveel willen bouwen als ze de afgelopen jaren hebben gedaan. Met deze 39 duizend extra huurwoningen per jaar zouden de wachtlijsten voor een huurwoning tot het verleden moeten behoren.

Maar waarom zouden corporaties in de toekomst wel hun beloften nakomen? Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit Maastricht, denkt niet dat er veel zal veranderen: 'Dit is een duidelijk voorbeeld van labbekakkerig toezicht van VROM. Dit is niet serieus te nemen. De corporaties vluchten telkens naar voren en dat staat het ministerie toe.'

Eichholtz wijst op de cultuur van de sociale huisvesters. 'Corporaties zijn honderd jaar lang opgevoed met het idee dat ze goedkope huurwoningen moeten bouwen. Nu moeten ze ineens ingewikkelde dingen doen. Woningen verkopen en dure huurwoningen aanbieden. Dat vraagt nogal een cultuuromslag.'

De getallen spreken boekdelen. In 1995 werden er nog bijna dertigduizend huurwoningen opgeleverd door corporaties, projectontwikkelaars en andere bouwers. Acht jaar later, in 2003, kregen slechts dertienduizend huurders de sleutels van hun nieuwe woning. Die gegevens steken schril af tegen de verschillende bouwscenario's van VROM, die allemaal uitgaan van een veel hogere productie de komende jaren.

Het is volgens hoogleraar Eichholtz te simpel om het probleem volledig op het bordje van de woningcorporaties te schuiven. 'Commerciële projectontwikkelaars bouwen ook niet. De oorzaken liggen vooral in bezwaarprocedures die projecten tot tien jaar kunnen ophouden. Die zouden gestroomlijnd moeten worden en gemeenten zouden werk moeten maken van hun afdelingen ruimtelijke ordening. Daarvan schiet de kwaliteit enorm tekort.'

Dat laatste kan Jos Flemminks Smid, directeur van woningcorporatie Het Gooi en Omstreken in Hilversum, beamen. Hij stelt dat Hilversum de verkeerde keuzen heeft gemaakt: 'De afgelopen jaren overheerste bij gemeente en corporatie het idee van winstmaximalisatie. Een villa is hier makkelijker te bouwen dan een sociaal huurhuis. Dure huizen leveren hogere marges op, zodat iedereen net wat harder loopt.'

Voor het bouwen van sociale huurwoningen moet de corporatiedirecteur echter bergen werk verzetten. Zoals het regelen van een bestemmingsplan. 'Ik maak mee dat de gemeente ons laat weten dat ze én geen geld hebben én geen mensen om een plan te schrijven. Huur maar in, roep ik dan, ik betaal. Anders komt het er nooit van', zegt Flemminks Smid.

Het ministerie van VROM heeft niettemin het volste vertrouwen dat zijn nieuwe aanpak - waarbij corporaties harde afspraken over bouwen moeten maken met gemeenten - het tij op de huurmarkt kan keren.

'Als gemeenten er niet in slagen dit af te dwingen, kunnen wij de gemeenten korten', zegt een woordvoerder. En, noviteit twee: corporaties hebben sinds kort een eigen 'accountmanager' bij VROM. Die kunnen ze altijd bellen als het tegenzit. Daarom staan in de toezichtbrieven ook de 06-nummers van de contactpersonen op het ministerie.

'Het zijn de typische papieren maatregelen van het ministerie', zegt Hans Roseboom van de Woonbond. 'De minister doet heel flink, maar als je goed kijkt, zijn het de nieuwe kleren van de keizer. VROM kan namelijk niets afdwingen bij de corporaties, en probeert nu via allerlei omwegen toch krachtdadig over te komen.'