Bezoekers van de open huizendag in april van dit jaar.
Bezoekers van de open huizendag in april van dit jaar. © ANP

Koopwoning in oppervlakte goedkoper dan sociale huur

Mensen die nu verhuizen naar een sociale huurwoning zijn doorgaans duurder uit dan huizenkopers. Per vierkante meter betaalt een huurder maandelijks vaak enkele euro's meer.

Dit blijkt uit een onderzoek van de Volkskrant naar de woonlasten per vierkante meter in de regio's Amsterdam, Utrecht en Rotterdam-Rijnmond. In de regio Rotterdam betalen kersverse sociale huurders zonder huurtoeslag (inkomen boven de 21 duizend euro per jaar) zelfs ruim eenderde meer per maand voor een vierkante meter.

Alleen in Amsterdam zijn sociale huurappartementen met een vierkante meterprijs van 10,80 euro per maand nog twee dubbeltjes goedkoper dan koopwoningen. Eengezinswoningen zijn er al wel betaalbaarder bij kopen.

Vrije sector verreweg het duurst
Woningzoekenden die zijn aangewezen op een huurhuis in de vrije sector zijn overigens nog verreweg het duurst uit. Zij betalen in alle onderzochte regio's ongeveer twee keer zoveel per maand als de kopers van vergelijkbare huizen.

'Het heersende beeld dat wonen in een sociale huurwoning goedkoop is en kopen duur, klopt niet meer', zegt de Amsterdamse hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. Hij stelde begin dit jaar al vast dat het omslagpunt nadert waarbij kopen aantrekkelijker wordt dan huren. Door te kijken naar de het actuele huuraanbod en de vierkante meterprijzen wordt die conclusie nog duidelijker.

De afgelopen jaren is kopen aanmerkelijk goedkoper geworden doordat de huizenprijzen met ongeveer 20 procent daalden en doordat de rente historisch laag is. Huren zijn daarentegen met ruim 15 procent gestegen. Die stijging is nog groter voor huizen die woningcorporaties aan nieuwe huurders aanbieden. Waar ze vroeger vaak 70 procent van de wettelijke maximumhuur vroegen, is het in veel regio's gebruikelijk nieuwe huurders het maximale bedrag te vragen.

Vandaag in de Volkskrant: Kopen is gunstig, zelfs in Amsterdam, en meer conclusies naar aanleiding van het Volkskrant-onderzoek naar koop- en huurwoningen.

Hoe ging het onderzoek in zijn werk:
Sociale Huur: Er is geen instantie die het totale actuele aanbod van sociale huurwoningen in Nederland bijhoudt. Daarom hebben we gebruik gemaakt van een databestand dat huurdersvereniging Woonbond vorig najaar aanlegde. De belangenvereniging hield najaar 2012 een maand lang voor zeven woningmarktgebieden bij hoeveel huurwoningen er werden aangeboden en voor welke prijs. Slechts in drie woningmarktgebieden waren ook de oppervlakte van de aangeboden woningen beschikbaar: Amsterdam, Utrecht en Rijnmond.  Daarin is nog een onderscheid aangebracht tussen 'eengezinswoningen' (tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen) en 'appartementen' (waar ook studentenwoningen, jongerenwoningen en ouderenwoningen onder vallen).

Omdat het gegevens van vorig jaar betreft hebben we de uitkomst gecorrigeerd met een huurstijging van 4 procent die er sindsdien geweest is. Na bestudering van enkele plattegronden bleek dat corporaties de grootte van hun huurwoningen zeer conservatief schatten. Gangen en soms ook badkamers worden bijvoorbeeld niet meegeteld. Omdat makelaars daar bepaald ruimhartiger meer omspringen, hebben we de oppervlakte van sociale huurwoningen met 10 procent verhoogd. Een 'educated guess' die door marktkenners als reëel werd bestempeld.

Koop: Voor de actuele prijs van koopwoningen hebben we gebruik gemaakt van de verkoopcijfers die makelaarsvereniging NVM over het tweede kwartaal van 2013 heeft bijgehouden per gemeente. We hebben gekeken welke gemeenten er in de regio's Amsterdam, Utrecht en Rotterdam-Rijnmond liggen. De verkoopcijfers uit die gemeenten hebben we opgeteld en gemiddeld. In totaal gaat het om 2 duizend woningen die we ook hier weer hebben onderverdeeld in 'appartementen' en 'eengezinswoningen'.

Om de maandlast voor kopers te berkekenen hebben we aan vergelijkingswebsite Independer gevraagd om voor twee standaardgezinnen te berekenen hoeveel rente zij per maand betalen.

- Het eerste standaardgezin heeft een inkomen van 50 duizend euro per jaar en een koophuis van 2 ton. Zij sluiten een NHG-hypotheek met 5 jaar rentevaste periode en krijgen op dit moment een hypotheekrente van 3,95 procent. Zij hebben 42 procent hypotheekrenteaftrek.

- Het tweede gezin heeft een inkomen van 100.000 euro per jaar, een huis van 400.000 euro en betaalt 4,15 procent rente (5-jaar rentevast). Dit gezin kan de rente aftrekken tegen 52 procent, al zal dat de komende jaren langzaam door de overheid teruggeschroefd worden tot 40.

Vervolgens hebben we met deze gegevens berekend wat de maandlasten van een annuïteitenhypotheek zijn bij de gevonden vierkantemeterprijs.

We hebben besloten om kosten die variëren per jaar, woning en gemeente niet mee te nemen in de prijs. Het gaat bijvoorbeeld om de Onroerend Zaak Belasting, het eigenwoningforfait en de kosten voor onderhoud. We gaan er vanuit dat die kosten opwegen tegen het feit dat kopers van nu een allemaal annuïteitenhypotheken sluiten. Daardoor bestaat een deel van hun maandlast, gemiddeld over de looptijd 3,3 procent, feitelijk uit sparen. Huurders hebben dat voordeel weer niet.

Vrije sectorhuur: Voor het aanbod in de vrije sector hebben we het actuele aanbod van de website Huizenzoeker.nl af gehaald. In de drie regio's gaat het in totaal om  6 duizend huizen. De prijzen zijn vervolgens gedeeld op het aantal vierkante meters. Een onzekerheid in dit databestand zijn wel de servicekosten. Die zitten de ene keer wel, de andere keer niet in de prijs verwerkt. De berekening is daardoor waarschijnlijk iets hoger dan in werkelijkheid.