Een aanzienlijk deel van de leegstandsproblematiek op de Nederlandse kantorenmarkt ligt op het bordje van Duitse investeerders. Een kwart van de kantoren die (grotendeels) leegstaan, is eigendom van Duitse partijen. Op circa 30 procent van de niet-verhuurde panden rust een Duitse hypotheek.

Dit blijkt uit onderzoek van de Volkskrant naar de financiële risico's op de markt voor commercieel vastgoed. Hiervoor zijn het eigendom en de hypotheek in kaart gebracht van 140 grote kantoorgebouwen die helemaal of grotendeels leegstaan. Het onderzoek beslaat ruim 1,5 miljoen vierkante meter leegstaand vloeroppervlak en daarmee ruim 20 procent van de totale leegstand in Nederland.

Risico
Het onderzoek brengt voor het eerst in beeld waar het financiële risico zit van de leegstand (ruim 14 procent) op de kantorenmarkt. De Nederlandsche Bank heeft diverse malen voor deze risico's gewaarschuwd. Van de panden met problematische leegstand is 24,8 procent in Duitse handen. Iets meer dan de helft is eigendom van Nederlandse projectontwikkelaars (zoals het inmiddels failliete Eurocommerce), banken en beleggingsfondsen. Nederlandse pensioenfondsen bezitten 3,8 procent van de impopulaire kantoren. De rijksoverheid, provincies en gemeenten dragen ongeveer 10 procent van het risico.

De Duitse eigenaren zijn overwegend beleggingsfondsen. Het 'verdienmodel' van zo'n fonds is gebaseerd op enkele tientallen jaren huurinkomsten, plus de winst bij verkoop. Als de panden die het fonds bezit niet verhuurd zijn en daardoor in waarde dalen, wacht de beleggers een strop. Dat geldt ook voor de banken die de bouw of aankoop van het lege kantoorpand hebben gefinancierd. Als de eigenaar geen huurinkomsten ontvangt, stijgt de kans dat die zijn hypotheekverplichtingen verzaakt en dat de bank verlies lijdt.

Degelijke belegging
De nadrukkelijke aanwezigheid van Duitse partijen op de Nederlandse kantorenmarkt is niet nieuw, zeggen vastgoedadviseurs. 'Beleggen in vastgoed maakt deel uit van de Duitse cultuur', licht Rudolf de Boer van CBRE in Amsterdam toe. 'Duitsers zien onroerend goed als een degelijke belegging met niet per se het hoogste, maar wel een zeker en vast rendement.'

Een doorsnee vastgoedbeleggingsfonds heeft minimaal zes à zeven kantoorpanden in de portefeuille. Dat verkleint het leegstandrisico, omdat niet alle panden in de portefeuille tegelijk zullen leegstaan. Maar de meeste fondsen zullen hun investeerders niet het beloofde rendement kunnen uitkeren.

Korte termijn
Veel fondsen hebben inschattingsfouten gemaakt, zegt Loek van der Kroft, partner bij DTZ Zadelhoff en kenner van de Haagse vastgoedmarkt. 'Er is te veel op de korte termijn gedacht. Veel fondsen beleggen niet toekomstbestendig, maar puur rendementsgericht. De gedachte was: ik houd het pand tien jaar vast, incasseer de huurpenningen en daarna verkoop ik het met winst. Investeerders gingen ervan uit dat een kantoorpand dertig tot veertig jaar meegaat, want dat is de levensduur van een bakstenen gebouw. Maar tegenwoordig zijn kantoren al na tien jaar aan renovatie toe.'