‘De rijke oude tijd komt niet meer terug’

De kredietcrisis verspreidt zich als een inktvlek. Veel mensen hebben er last van, iedereen op zijn eigen manier. Volgens projectontwikkelaar Stroink werd de vastgoedsector verblind door het grote geld....

Loop even mee, zegt Rudy Stroink (53) van vastgoedbedrijf TCN. De projectontwikkelaar wandelt door de centrale hal van zijn hoofdkwartier in Utrecht, een ruimte die is ingericht als café. Na het openen van een deur staat hij in een grote lege zaal.

‘Kijk, het is echt waar’, zegt hij. Stroink kan in eigen huis laten zien wat de crisis in het vastgoed betekent. TCN is in zes maanden de helft van zijn vierhonderd medewerkers kwijtgeraakt. ‘In totaal 2.000 vierkante meter van ons kantoor staat nu leeg. Gelukkig hebben we een onderhuurder kunnen vinden.’

Een kwart van het personeel verdween door de verkoop van bedrijfsonderdelen als de ict-afdeling, twintig personen door natuurlijk verloop en tachtig door ontslag. ‘Dat is in goede harmonie gegaan. Iedereen toonde een enorme solidariteit met de onderneming.’

TCN maakte nog een andere omwenteling door. In een half jaar tijd ging het bedrijf van 2,5 miljard euro aan projecten, naar 0,5 miljard. Van de zestig bouwplannen, gaan er vijftig niet door. ‘We hebben al die scheppingen met grote treurnis vernietigd. Maar we zijn nu wel bijna van onze verplichtingen af. Dat slaapt een stuk beter.’

De overgebleven projecten, waaronder een winkelcentrum, een gezondheidsboulevard en twee hoofdkantoren voor grote bedrijven, worden wel voltooid. Daarnaast heeft TCN nog eens zestig vastgoedprojecten in eigendom, van fabrieksterreinen tot kantoren, waarvan huuropbrengsten het bedrijf door de crisisjaren moeten helpen.

Stroink: ‘Wat we hebben, gaan we heel goed verzorgen. Goed zijn voor de huurders en mooi herontwikkelen waar dat nodig is. We zijn niet meer bezig met fata morgana’s van veraf gelegen nieuwbouw, maar voor 85 procent met herontwikkeling van bestaande gebouwen.’

Hij noemt het voormalige transportcentrum van Eneco, even verderop, als voorbeeld. De rolluiken gaan eruit en raampartijen erin. Tegen relatief lage huren werden gebruikers gevonden, zoals een theaterprogrammeur. De huur is zo laag dat een van de gebruikers tekende voor twintig jaar. ‘Een jaar geleden was dat ondenkbaar, want je mist zo de kans op een tussentijdse huurverhoging. Maar in een onzekere markt zoek je naar zekerheid.’

Dan zijn er ook nog de externe taxateurs, die bezig zijn met taxaties van de bezittingen van TCN. Stroink: ‘Het wordt zeker minder. Hoeveel weet ik nog niet precies. Duidelijk is wel dat we het hoofd boven water houden. Binnenkort praten we verder met de banken over hoe wij denken de crisis door te komen. We denken dat we in drie jaar terug kunnen komen op ons oude niveau.’

Volgens Stroink zal de hele vastgoedbranche moeten erkennen dat haar bezit minder waard is geworden. ‘De onzekerheid over de waarde van de bezittingen heeft geleid tot de financieringsstaking. Banken houden niet van mensen die de werkelijkheid niet onder ogen willen zien. Blijven we ontkennen dat veel vastgoed is overgewaardeerd, dan zal de pijn veel langer duren. Ontkenning staat de oplossing in de weg. Daarover maak ik me het meeste zorgen.’

De financieringsmogelijkheden van weleer, waarbij nieuwe projecten geheel werden gefinancierd met geleend geld, zijn volgens Stroink verleden tijd. ‘Je krijgt nu hoogstens 70 procent gefinancierd. Dat is een enorm verschil. Het goede is dat de leningen nu wel weer op gang lijken te komen. Ik heb net leningen op twee kleinere projecten kunnen afsluiten.’

De Nederlandse bouw gaat een nieuw tijdperk in, zo is de overtuiging van Stroink. ‘De vastgoedbranche was verblind door de koplampen van het grootkapitaal. Er was enorm veel geld beschikbaar. Werd daarmee gebouwd omdat er behoefte aan die gebouwen was – of was het allemaal kapitaalgestuurd? We kennen nu het antwoord.

‘Het zou wel eens kunnen zijn dat de huidige situatie normaal is. Dat we even over de shock heen moeten komen. Het moet niet zo zijn dat we gaan wachten op de terugkeer van de rijke oude tijd. De toekomst gaat denk ik niet meer over méér, maar vooral over beter.’

TCN stond altijd bekend als een buitenbeentje in de vastgoedbranche. Tegenspraak was welkom en de muren van de ontvangstruimte hangen vol met vrolijke foto’s van de ‘TCN-familie’. Stroink: ‘We zijn nu wat minder idealistisch in de bedrijfsvoering. Het gaat nu allemaal wat korter door de bocht, in een soort no-nonsensestructuur. Helaas, maar we zitten in een noodsituatie.’