Stapels verhuisdozen in een woonkamer.
Stapels verhuisdozen in een woonkamer. © ANP

Hoe de hypotheekrenteaftrek uitgroeide tot een gruwel

Het idee was een eigen huis voor iedereen, maar aanmoedigen van het woningbezit draaide uit op een hoop schulden. Waar ging het mis?

 
Tot op de dag van vandaag ontbreken overtuigende bewijzen dat het huiseigenaarschap maatschappelijke voordelen heeft

In een verhaal over de Nederlandse huizenmarktzeepbel kunnen we niet om de Franse socioloog Émile Durkheim heen. Durkheim publiceerde in 1897 de eerste sociologische studie over zelfmoord, maar daar gaan we het nu niet over hebben. Zo erg is het nou ook weer niet gesteld met de Nederlandse huizenmarkt. Vier jaar eerder, hetzelfde jaar dat Nederland de hypotheekrenteaftrek invoerde, zette Durkheim zijn theorie over sociale cohesie op papier. In De la division du travail social stelt Durkheim dat het bindmiddel van menselijke samenlevingen bestaat uit gedeelde normen en waarden. De leden van de groep ontlenen een deel van hun identiteit aan dit collectieve bewustzijn van morele opvattingen, geloofsartikelen, ideeën en sentimenten. Zo'n collectief bewustzijn vervulde een cruciale rol in premoderne samenlevingen. De overlevingskansen van individuen hingen toen sterk af van samenwerking binnen de groep.

Maar het nadeel van een collectief bewustzijn is dat de ideeën en opvattingen die er deel van uitmaken, niet ter discussie mogen worden gesteld. Aan het gezamenlijke normen- en waardenstelsel mag niet worden getwijfeld, omdat zulke twijfel het fundament van de samenleving bedreigt. In sociologische experimenten blijkt steeds dat groepen agressief reageren op andersdenkenden. Het collectief zet vrijdenkers onder zware druk om zich te conformeren aan de groepsnormen. Pressie is vaak niet eens nodig om individuen tot aanpassing te bewegen. De meeste mensen conformeren zich vrijwillig, omdat ze geen buitenstaander willen zijn.

Spaarzin
Ook Nederland kent een collectief bewustzijn. Het poldermodel, het streven naar consensus, is bijvoorbeeld stevig ingebed in onze nationale cultuur. Kort na de Tweede Wereldoorlog werd ons collectieve bewustzijn verrijkt met twee nieuwe dogma's. Dit zijn: 'het eigenwoningbezit moet bevorderd worden' en 'een koophuis is een goede investering'.

Het waren de christelijke partijen KVP en ARP (voorlopers van het CDA) die begin jaren vijftig 'bezitsvorming' begonnen te propageren als middel om het volk te beschaven. In de jaren vijftig kende Nederland meerdere ministers en staatssecretarissen van Bezitsvorming, allen van confessionele huize. 'Er moet meer en meer gespaard worden, vindt de regering', schrijft het socialistische dagblad Het Vrije Volk op 8 oktober 1966. Het kabinet-Cals stimuleert dat onder meer met 'gerichte activiteiten met betrekking tot financiering van de woningbouw en vooral het bevorderen van het eigenwoningbezit'.

De christelijke partijen brachten spaarzin in verband met verantwoordelijkheidsgevoel, properheid en stabiele gezinnen. Huren werd geassocieerd met drankzucht en andere goddeloze neigingen, en met kortzichtig leven van loonzakje naar loonzakje. Het eigen huis stond in de christelijke politiek symbool voor het nette burgermansbestaan en de verheffing van de arbeider naar de middenklasse.

Kip of ei
Die arbeider stond niet te springen om huiseigenaar te worden. In het kader van de wederopbouw heerste in de jaren vijftig en zestig een regime van geleide loonpolitiek. De overheid had met de vakbonden afgesproken dat de lonen maar beperkt mochten stijgen. Als tegenprestatie beloofde de regering dat de kosten van levensonderhoud min of meer gelijk zouden blijven. De huren waren streng gereguleerd en laag. De huurlasten van een gezin bedroegen gemiddeld 7 procent van het besteedbaar inkomen, tegen 23 procent nu.

De socialisten namen dan ook niet deel aan de lofzang op het eigenwoningbezit. De Wiardi Beckmanstichting waarschuwde in 1949 dat eigenwoningbezit alleen verantwoord zou zijn 'in streken met (een) stabiele, economisch krachtige en spaarzame bevolking en dan alleen nog voor gezinnen die deze eigenschappen ten volle bezitten'. 'Waar de economische positie zwak of wisselvallig is, wordt een eigen huis spoedig een ernstige belemmering.'

Tot op de dag van vandaag ontbreken overtuigende bewijzen dat het huiseigenaarschap maatschappelijke voordelen heeft. Ja, er zijn talloze onderzoeken waaruit blijkt dat huiseigenaren gemiddeld tevredener zijn over hun woonsituatie dan huurders, dat ze hun huis beter onderhouden, dat hun kinderen het beter doen op school en dat ze meer maatschappelijk betrokken zijn. Maar al die onderzoeken gaan bij nadere beschouwing voorbij aan de kip-of-eivraag: veranderen mensen omdat zij een koophuis bezitten of is het andersom en wordt een bepaald soort mensen (hogere inkomens) huiseigenaar? Dat woningbezitters tevredener zijn dan huurders is nogal wiedes. Koopwoningen staan in gemiddeld betere wijken en zijn gemiddeld groter en luxer. Dat huiseigenaren meer onderhoud plegen, is ook nogal wiedes. Zij hebben immers financieel voordeel van een goed onderhouden huis en huurders niet.

 
Waar de economische positie zwak of wisselvallig is, wordt een eigen huis spoedig een ernstige belemmering
 
Ruim 59 procent van de Nederlanders woont in een koopwoning, maar al staat hún naam op de eigendomsakte, de huishoudens met een onderwaterhypotheek huren hun woning in feite van de bank.

Mythe
Nu de huizenprijzen zijn gedaald, komen de nadelen van eigenwoningbezit aan het licht. Verhuizen met een restschuld is moeilijk; 800 duizend (CBS) tot 1,3 miljoen huishoudens (DNB) - de schattingen variëren - kunnen geen kant op. Er is dus geen objectieve reden om het eigenwoningbezit te bevorderen.

Je kunt er zelfs over twisten of 'bezit' de juiste term is. Ruim 59 procent van de Nederlanders woont in een koopwoning, maar al staat hún naam op de eigendomsakte, de huishoudens met een onderwaterhypotheek huren hun woning in feite van de bank. Starters die in 2007 een huis kochten leenden gemiddeld 114 procent van de woningwaarde. Nog geen 14 procent van de Nederlandse huiseigenaren is hypotheekvrij en kan zich met recht 'woningbezitter' noemen.

Decennia van intensief overheidsbeleid om het eigenwoningbezit te stimuleren hebben het tegenovergestelde bereikt: schuldvorming in plaats van bezitsvorming. Hoe kon dat gebeuren? Door een fatale combinatie van onbeperkte hypotheekrenteaftrek en vergaande zelfregulering in de financiële sector. Sommigen menen dat de hypotheekrenteaftrek niet de oorzaak van de woningmarktcrisis kan zijn, omdat die al sinds 1893 bestaat en tot ver na de oorlog geen problemen opleverde. Deze woningmarktvorsers zien over het hoofd dat pas vanaf eind jaren zeventig de aftrek optimaal werd benut, doordat banken ineens vrijwel onbeperkt mochten uitlenen en doordat het eigenwoningbezit explosief groeide.

Tot na de Tweede Wereldoorlog waren koopwoningen iets voor de elite. Banken leenden huizenkopers hoogstens 70 procent van de koopsom. De Nederlandsche Bank (DNB) legde de kredietverlening na de oorlog aan banden om de inflatie te beteugelen. DNB eiste bovendien dat de banken hun beperkte uitleencapaciteit hoofdzakelijk aan bedrijfskredieten zouden spenderen. Bedrijfsinvesteringen werden van groter economisch belang geacht dan de consumptie van woningen. In 1947 bewoonde slechts 28 procent van de bevolking een koopwoning.

Dat de hypotheekrenteaftrek beoogt het eigenwoningbezit te stimuleren is een hardnekkige mythe. De hypotheekrenteaftrek is bedacht als verkapte subsidie aan de rijken. De liberale minister van Financiën Klaas Pierson voerde de maatregel in 1893 in als onderdeel van de nieuwe inkomstenbelasting met progressieve belastingschijven. Welgestelden zouden daardoor veel meer belasting gaan betalen. Zij moesten voortaan ook belasting afdragen over hun koophuis, via het huurwaardeforfait. Als het bezit van een woning wordt belast, moeten de kosten van dat bezit (zoals onderhoud en hypotheek) aftrekbaar zijn, vond Pierson. Zo kon hij de nadelige effecten van de progressieve inkomstenbelasting voor de bovenklasse wat verzachten. Vanaf dag één kostte de hypotheekrenteaftrek de schatkist meer dan het huurwaardeforfait opbracht. Die kosten waren in het begin vrij laag, omdat er maar weinig huiseigenaren waren.

Groeihypotheek
Dat veranderde vanaf de jaren zestig. Tussen 1967 en 1975 groeide het eigenwoningbezit in Nederland van 32 naar 39 procent. Een van de redenen daarvoor was dat het liberale kabinet-De Quay in 1962 een huurstijging van 20 procent toestond en bezuinigde op de huursubsidies. Tegelijkertijd werd kopen steeds aantrekkelijker. In 1956 had het derde kabinet-Drees de gemeentegarantie ingevoerd, de voorloper van de Nationale Hypotheekgarantie. Gemeenten steunden huizenkopers met een laag inkomen door voor 100 procent van de koopsom garant te staan. Eerst gold die garantie alleen voor nieuwbouwwoningen, maar in 1973 werd hij uitgebreid naar bestaande woningen. Omdat banken dankzij de gemeentegarantie nul risico liepen op zulke hypotheken, vonden ze het geen probleem meer om hypotheken tot 100 procent van de koopsom te verstrekken.

De regering-De Quay gaf vanwege het grote arbeidstekort in Nederland in 1962 ook de loonmatiging op. De vakbonden dwongen daarna in cao-onderhandelingen af dat de lonen automatisch zouden meestijgen met de inflatie. De inflatie was gemiddeld 2,1 procent in de jaren vijftig, 5,1 procent in de jaren zestig en 7 procent in de jaren zeventig. Op het laatst stegen de lonen met 8 tot 10 procent per jaar. Hypotheken waren spotgoedkoop, want schulden verdampen in rap tempo als geld snel aan waarde verliest en de inkomens hard stijgen. In de eerste helft van de jaren zeventig was de reële hypotheekrente (na belastingaftrek en na inflatiecorrectie) zelfs enige jaren negatief. Huizenkopers verdienden geld door geld te lenen.

Onder leiding van Jelle Zijlstra liet ook De Nederlandsche Bank de teugels vieren. Banken mochten vanaf 1972 welhaast onbeperkt krediet verlenen aan huizenkopers. Die hadden toen slechts de keus tussen een lineaire en annuïtaire hypotheek. In 1977 vonden de banken een hypotheekvorm uit die de maandlasten van huizenkopers verlaagde, waardoor die zich nog hogere hypotheken konden veroorloven. Met een 'groeihypotheek' betaalden kopers de eerste jaren geen rente en aflossing; die werden bij de bestaande hypotheekschuld opgeteld. Na enkele jaren schoten de maandlasten natuurlijk de lucht in. Banken en huizenkopers gingen ervan uit dat dit geen enkel probleem was, omdat de lonen zo hard stegen. In deze tijd raakten ook tophypotheken van 125 tot 130 procent van de woningwaarde in zwang. Ongekend in het buitenland, waar de loan-to-value meestal aan een wettelijk maximum gebonden is. Dankzij deze enorme kredietverruiming werden koopwoningen tussen 1972 en 1978 maar liefst 85 procent duurder.

Crisis
De prijsstijging stokte in 1978 nadat DNB een jaar eerder de kredietkraan had dichtgedraaid. De centrale bank vond dat de kredietverstrekking vervaarlijke proporties aannam. Nederlanders leenden zich niet alleen suf voor de aankoop van een huis, maar ook voor pure consumptie. De ABN kwam begin 1977 met een Planpotheek, een doorlopend consumptief krediet met het eigen huis als onderpand. Vanaf 1978 ging de hypotheekrente hard omhoog, omdat de Amerikaanse centrale bank de ene na de andere renteverhoging doorvoerde. De tweede oliecrisis wierp Nederland het jaar daarop in een recessie. In 1982 maakte het akkoord van Wassenaar een einde aan de automatische koppeling tussen de lonen en de inflatie. Huiseigenaren met een groeihypotheek of een variabele hypotheekrente konden hun woning niet meer betalen en moesten die te koop zetten. De reële huizenprijzen kelderden tussen 1978 en 1982 met 45 procent.

Die woningmarktcrisis van de jaren tachtig had ons een paar dingen moeten leren. Dat de huizenprijzen ook in Nederland kunnen dalen, met alle problemen van dien. En dat de huizenprijzen hier sterk bepaald worden door de kredietmogelijkheden. Waarschuwingen over een mogelijke zeepbel op de Nederlandse huizenmarkt zijn decennialang weggewuifd met het argument dat de hoge huizenprijzen in Nederland het gevolg waren van schaarste: er wordt immers minder gebouwd dan de woningbehoefte. 'Zonder een structurele vergroting van het aanbod zal dit leiden tot toenemende schaarste en stijgende prijzen', waarschuwde onder meer de Makelaarsvereniging Amsterdam in 2010 in een analyse van de Amsterdamse woningmarkt. In april 2008 serveerde het Centraal Planbureau waarschuwingen van het IMF over de overwaardering op de huizenmarkt nog af met de bewering dat het IMF 'geen rekening houdt met de specifieke woningmarktsituatie in Nederland'.

Maar het schaarste-argument is vals. 'Vraag' is niet de enige factor die de huizenprijzen bepaalt. Mensen kunnen zoveel willen; ze moeten hun wens wel kunnen betalen. Veel automobilisten dromen van een Ferrari. Waarom zie je dan zo weinig Ferrari's op de weg? Omdat maar weinigen zich een Ferrari kunnen veroorloven. Als potentiële huizenkopers de vraagprijzen niet kunnen ophoesten, wordt er niks meer verkocht totdat de prijzen dalen.

Zowel in de jaren zeventig als na 1985 heeft het eindeloos oprekken van de leennormen de huizenprijzen opgestuwd tot ver boven de loonstijging en de inflatie. Nederlanders hebben huizen gekocht op de pof. Ze hebben een deel van hun toekomstige inkomsten verpand aan de bank en vroegtijdig geconsumeerd op de huizenmarkt. Maar aan het oprekken van de kredietverlening zitten grenzen. Er komt een moment waarop kopers ook met kunst- en vliegwerk de benodigde hypotheek niet meer kunnen opbrengen en afhaken. Dan kantelt de markt en gaan de prijzen dalen.

 
De aftrek heeft de huizenprijzen opgejaagd, waardoor zij meer voor hun huis moesten betalen

Wie hebben allemaal van de hypotheekaftrek geprofiteerd? In elk geval niet de huizenkopers. De aftrek heeft de huizenprijzen opgejaagd, waardoor zij meer voor hun huis moesten betalen. Dankzij de hypotheekrenteaftrek hebben huizenbezitters een hogere schuld dan ze anders hadden gehad. De hypotheekrenteaftrek verzacht weliswaar de symptomen (lees: de rentelasten), maar geneest de ziekte (de hypotheekschuld) niet. Het aflossen van de hoge hypotheek en het vermogensverlies door de 'overbetaling' zijn voor rekening van de huiseigenaar.

De echte profiteurs van de hypotheekrenteaftrek zijn banken en verzekeraars, financieel adviseurs, makelaars, bouwbedrijven, grondspeculanten en gemeenten.

 
Bank verdient flink aan hypotheek waarbij de huizenkoper niet aflost

Banken

De profiteurs van de huizenbubbel, banken, bouwbedrijven, makelaars en gemeenten, krijgen nu ook harde klappen.

Banken en verzekeraars verdienden flink aan slimme hypotheekconstructies die de hypotheekrentaftrek optimaal benutten door de aflossing 30 jaar uit te stellen, of waarbij de huiseigenaar helemaal niet aflost. Vanaf de tweede helft van de jaren tachtig zetten de banken de kredietkraan weer steeds wijder open. Sinds 1993 wordt het tweede inkomen volledig meegeteld bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag. De spaarhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek kwamen rond 1987 op de markt. Begin jaren negentig werd de beleggingshypotheek geïntroduceerd, in 2008 gevolgd door de bankspaarhypotheek.

Deze hypotheken zijn extra lucratief voor de banken, want een hypotheek van 300 duizend euro waarop 30 jaar niet wordt afgelost, kost 450 duizend euro (bij een lage hypotheekrente van 5 procent). Een huizenkoper betaalt dus anderhalf keer zoveel rente als het bedrag dat hij leent. Bij hogere rentes is die verhouding nog schever. De koper krijgt 42 of 52 procent terug van de fiscus, zodat deze aflossingsvrije lening hem netto hoogstens 261 duizend euro kost.

Maar de hypotheekverstrekker krijgt gewoon de volle 450 duizend euro. Banken straffen voortijdig aflossen niet voor niets af met hoge boetes. Ze willen dat ontmoedigen, want dan vangen ze minder rente.
Financieel adviseurs, die tot dit jaar betaald werden door de hypotheekverstrekkers, ontraadden hun klanten dan ook binnen 30 jaar af te lossen. Vanwege de hypotheekrenteaftrek hadden ze nog een punt ook. Zolang de spaarrente minus de vermogensrendementsheffing hoger is dan de netto hypotheekrente, kun je je geld inderdaad beter op een spaarrekening zetten. Veel huiseigenaren deden dat echter niet, die gaven het geld uit. De zogenoemde 'vrije besparingen' zijn in Nederland al tien jaar negatief. De gemiddelde Nederlander spaart veel onder dwang voor zijn pensioen, via de verplichte pensioenpremieafdracht. Maar hij teert in op het vermogen dat hij zelf beheert.

Bouwondernemers, makelaars  en gemeenten hebben allen belang bij hoge huizenprijzen. De bouwkosten zijn tussen 1996 en 2001 sterk gestegen, in 2001 met liefst 13 procent. Dat had alles te maken met hogere grondprijzen. De gemeenten verhoogden die om hun kas te spekken.

Nu de huizenzeepbel voor de tweede keer is uiteengespat, moeten ook de profiteurs op de blaren zitten. Bouwbedrijven gaan failliet, makelaars zien hun verdiensten kelderen en gemeenten zitten met gigantische gaten in hun begroting nu ze hun bouwgrond niet kwijtraken. De banken voelen zich niet meer zo senang bij hun opgezwollen hypotheekportefeuilles en doen heel rustig aan met de kredietverlening aan huizenkopers. In vergelijking met de huizenmarktcrisis van de jaren tachtig lopen ze nu grotere risico's, omdat hypotheken nu gemiddeld veel hoger zijn en de potentiële restschulden dus ook.

 
Rutte stak in 2011 nog de loftrompet over dit fantastische bedenksel

Politiek

Lang was het H-woord taboe voor politici van alle gezindten. Want niemand durfde de kiezer voor het hoofd te stoten.

Op lange termijn heeft  niemand belang bij hoge huizenprijzen. De rijksoverheid al helemaal niet. De kosten van de hypotheekrenteaftrek voor de schatkist zijn opgelopen van 660 miljoen euro in 1973 naar ruim 11 miljard euro per jaar nu. Vanaf medio jaren negentig is gewaarschuwd voor de perverse werking van de hypotheekrenteaftrek. De Nederlandsche Bank riep al in 2000 heel hard dat de aftrek zo snel mogelijk beperkt moest worden. Toch deed de politiek niets. Waarom niet?

Omdat politici opportunisten zijn die herkozen willen worden. De VVD verdedigde de aftrek omdat de achterban bestaat uit huiseigenaren met een bovenmodaal inkomen, de groep die er het meest van profiteert. Het CDA heeft de bevordering van het eigenwoningbezit op de politieke agenda gezet en de hypotheekrenteaftrek daarmee populair gemaakt. De socialisten, die begin jaren vijftig nog bedenkingen hadden, draaiden halverwege de jaren zeventig als een blad aan een boom om. In het regeerakkoord van het kabinet-Den Uyl uit 1973 stond nog dat er een studie moest komen naar de aftrekbare rente, omdat het volk zich te buiten ging aan 'overbesteding' met geleend geld. Voormalig staatssecretaris Martin van Rooijen (CDA) vertelde in een aflevering van Andere Tijden zelfgenoegzaam hoe hij premier Den Uyl ertoe overhaalde de hypotheekrenteaftrek desondanks in stand te houden. 'Hij had heel goed in de gaten dat die aftrek diende om het eigenwoningbezit te bevorderen, ook voor de gewone man.' Dit was net de tijd dat de huizenprijzen als een raket begonnen te stijgen. De arbeiders uit het PvdA-electoraat moesten ook de kans krijgen op de rijdende trein te springen en mee te profiteren van de makkelijke winsten die huiseigenaren opstreken.

Vanwege de snelle groei van het huizenbezit durfde daarna geen enkele partij het meer aan zo'n grote groep kiezers voor het hoofd te stoten. In 1980 bezat 43 procent van de kiezers een eigen woning. Tornen aan de hypotheekrenteaftrek werd als politieke zelfmoord beschouwd. Toen de PvdA-leden begin 1998 op een partijcongres een motie aannamen om de aftrek aan een maximum te binden, weigerde partijleider en premier Wim Kok botweg de motie uit te voeren. CDA-leider Balkenende maakte van het H-woord een breekpunt in de verkiezingscampagne van 2010 en VVD-leider Rutte stak in december 2011 nog de loftrompet over dit fantastische bedenksel. 'Ik zou de aftrek invoeren als hij er nog niet was.'

Dus is de hypotheekrenteaftrek pas aangepakt toen de wal het schip had gekeerd en het kalf verdronken was. Vaak wordt gezegd dat men het dak moet repareren als de zon schijnt. Negatieve maatregelen kunnen beter in goede tijden genomen worden, als de economie en de koopkracht wat kunnen lijden. Maar niemand ziet de noodzaak van een dakreparatie in zolang de zon schijnt. Dus wordt het dak pas gerepareerd als het is ingestort.

 
Huizen zijn echt om in te wonen,niet om er rijk mee te worden

Consumenten

De huizenkoper schildert zichzelf graag af als slachtoffer. Maar hebzucht en kuddegedrag spelen een grote rol.

Wat is dan de conclusie? Dat de huizenkoper het onschuldige slachtoffer is van politiek opportunisme en een snode financiële sector? Nee, dat is te gemakkelijk. Het zijn de huizenkopers wier gramschap de politici ervan weerhield de aftrek te beperken. En huizenkopers gingen maar al te gretig mee in de collectieve waan van eeuwig stijgende huizenprijzen. Consumenten wassen hun handen schoon met als argumenten: 1. 'Ik heb geen verstand van financiën en voer dus blind op mijn financieel adviseur', 2. 'Iedereen deed het en je werd voor gek verklaard als je niet meedeed' en 3. 'We moesten wel een hoge hypotheek nemen, want je moet toch ergens wonen.'

Het klakkeloos opvolgen van de adviezen van een financieel tussenpersoon, van wie je weet dat hij meer verdient als hij je een zo hoog mogelijke hypotheek aanpraat, mag een koper alleen zichzelf aanrekenen. Waarschijnlijk wilden veel consumenten de luchtkastelen die financieel adviseurs hun voorspiegelden maar al te graag geloven en vroegen ze daarom niet: 'Wat zijn de gevolgen als de beleggingsresultaten tegenvallen, de huizenprijzen dalen, of de hypotheekrente stijgt?'

De neiging gedachtenloos met de kudde mee te lopen komt voort uit ons oerinstinct ons aan te sluiten bij de groep, omdat dit in het stenen tijdperk onze overlevingskansen bepaalde. Hebzucht is ook een diepgewortelde menselijke eigenschap. Als de buurman, de zus en de collega een mooi en duur huis hebben, dan begeren de meeste mensen hetzelfde. 'Keeping up with the Joneses' heet dit economische fenomeen, waarbij de familie Jones model staat voor het gezin van de buurman.

Dat een koophuis een goede investering is, is ook al een misvatting. De Maastrichtse hoogleraar Piet Eichholtz heeft in een bekend onderzoek met zijn 'Herengracht-index' aangetoond dat over vele eeuwen gemeten de huizenprijzen slechts de inflatie volgen. Huizen zijn dus echt om in te wonen, niet om rijk mee te worden. Je verdient alleen geld aan je huis als je op het juiste moment instapt en op het juiste moment weer uitstapt. Net als op de beurs en net zo speculatief.

De speculatieve en consumptieve motieven van huizenkopers worden vaak weggeredeneerd. 'Wonen is een basisbehoefte en mensen moeten wel kopen omdat er geen huurwoningen zijn.' Helemaal waar, maar dat wil niet zeggen dat die andere motieven geen rol spelen.

Huizenkopers kunnen er immers ook voor kiezen een wat kleiner en goedkoper huis te kopen, zodat ze minder hoeven te lenen. Laag instappen spaart veel geld uit, want een hypotheek kost zelfs na fiscale aftrek minimaal het geleende bedrag aan rente en meestal meer. Maar huizenkopers willen dat grote en dure huis nú. En er moeten ook stante pede een nieuwe keuken en badkamer in. Daarom moeten ze wel een tophypotheek nemen. Maar dat is een keuze, geen noodzaak. In de jaren zeventig en negentig verzilverden honderdduizenden huiseigenaren hun overwaarde door hun hypotheek te verhogen. Het geld gaven ze uit aan de goede dingen des levens.

Omdat Nederlanders meestal hun maximale leencapaciteit benutten om een huis te kopen, worden de huizenprijzen hier zeer sterk bepaald door die leencapaciteit. Die wordt per 1 januari weer met tienduizenden euro's beperkt. Daarom kan het haast niet anders of de huizenprijzen zullen ook volgend jaar dalen. Alle optimistische voorspellingen ten spijt. Want met vertrouwen en optimisme kun je geen huis kopen, daar heb je toch echt klinkende munt voor nodig.

Yvonne Hofs is economieredacteur voor de Volkskrant.