Een huis staat te koop in Zoetermeer.
Een huis staat te koop in Zoetermeer. © ANP

Huiseigenaren claimen miljarden schade door te hoge boeterentes

Huiseigenaren beginnen een procedure tegen de banken vanwege de hoge boeterentes die zij rekenen. Klanten die af willen van hun huidige hypotheek zouden gemiddeld bijna 3.500 euro teveel moeten betalen.

Jaarlijks stappen zo'n 70 duizend Nederlanders over naar een andere hypotheekaanbieder. Dat is op dit moment extra aantrekkelijk vanwege de extreem lage rente. Banken mogen in zo'n geval een boete opleggen: ze lopen immers inkomsten mis waarop ze al gerekend hadden.

Die boete mag nooit hoger zijn dan de werkelijke schade. Dat is echter wel het geval, zo werd maandagavond onthuld in het consumentenprogramma Radar. Volgens Ikbenfrits.nl, een vergelijkingssite die huiseigenaren helpt met overstappen, zijn de boetes gemiddeld 15 procent te hoog.

Omdat deze 'overfacturering' al jaren loopt, is de totale schade over de afgelopen 20 jaar bijna 5 miljard euro

Ikbenfrits.nl tegenover de Volkskrant

Dit komt doordat de hypotheekverstrekkers - banken, verzekeraars en pensioenfondsen - bij het berekenen van hun schade aannames doen over rentes en aflossingen die in hun voordeel zijn, maar niet stroken met de realiteit. 'Omdat deze 'overfacturering' al jaren loopt, is de totale schade over de afgelopen 20 jaar bijna 5 miljard euro', stelt Ikbenfrits.nl tegenover de Volkskrant. De jonge start-up baseert zich op gegevens van 12 duizend bezoekers van de site.

De totale economische schade kan zelfs nog groter uitvallen. Te hoge boeterentes, in het verleden door de Vereniging Eigen Huis een black box genoemd, kunnen klanten ervan weerhouden van aanbieder te wisselen. Dat beperkt de concurrentie, waardoor hypotheken mogelijk structureel te duur zijn. 'Dit is nog het meest vergelijkbaar met de woekerrentes', stelt Michiel Lensink van Ikbenfrits.nl. 'Ook toen werd gezegd: dat zijn gewoon de kosten die we maken. Nou, niet dus.'

Onrust over boeterentes

Een hypotheek is een contract. Als dat tussentijds wordt opgezegd, zijn daar natuurlijk kosten aan verbonden

De Nederlandse Vereniging van Banken

De Nederlandse Vereniging van Banken wil niet rechtstreeks ingaan op de beschuldigingen. 'Een hypotheek is een contract. Als dat tussentijds wordt opgezegd, zijn daar natuurlijk kosten aan verbonden', laat een woordvoerder weten. Hoe banken die precies berekenen, is aan henzelf. Wel wordt geprobeerd de boeterente transparanter te maken, aldus de NVB. De AFM heeft aangekondigd te zullen kijken naar de manier waarop de banken de boetes berekenen.

De onrust over de boeterentes komt voor de grote banken op een slecht moment. Een aanzienlijk deel van hun winst wordt dit jaar opgeslokt door een schikking met gedupeerde mkb-ondernemers, over de omstreden rentederivaten. Maandag werd bekend dat ABN Amro tot 1.375 banen gaat schrappen. Rabobank zag haar winst in de eerste helft van dit jaar met 39 procent dalen. Overigens winnen de drie grote Nederlandse banken bij de hypotheken wel terrein. Ze hebben 51,5 procent van de markt in handen.

Lensink en zijn advocaat zien de procedure met vertrouwen tegemoet. Omdat de omstreden werkwijze van de banken rond boeterentes is vastgelegd in een convenant, is ook nog eens 'feitelijk sprake van een kartel', meent Lensink.

Inmiddels is er een onafhankelijke claimstichting opgericht. Mogelijke gedupeerden kunnen zich daar melden. Zelfs mensen die jaren geleden informatie hebben opgevraagd over overstappen, maar daar vanwege de hoge boete voor terugschrokken, zouden volgens Lensink kunnen aanhaken. 'Die stichting gaat eerst om tafel zitten met de banken', vertelt hij. 'Als ze niet toegeven, wordt het procederen.'

Zo worden boeterentes berekend

Manier 1: Berekening van de boeterente
Wie overstapt of zijn hypotheek voortijdig wil aflossen, betaalt een boete. Die mag niet hoger zijn dan de daadwerkelijke schade voor de hypotheekverstrekker, zo werd deze zomer nog eens bekrachtigd in de nieuwe Europese hypothekenrichtlijn.

Maar hoe berekenen hypotheekverstrekkers die 'schade'? 'Bot gezegd heb je als klant toch het gevoel: ik word genaaid', vindt Michiel Lensink van Ikbenfrits.nl. 'Dit soort rekensommen is supercomplex en niet transparant.'

Één manier waarop klanten volgens hem benadeeld worden, heeft alles te maken met vervroegde aflossingen. Stel, iemand heeft een hypotheek van 200 duizend euro. Die loopt nog 5 jaar door, tegen een rente van 5,0 procent. De bank berekent de boete op basis van die beginschuld van 200 duizend euro. Daarvan trekt zij eerst het bedrag (meestal 10 procent van de oorspronkelijke hypotheeksom) af dat de klant jaarlijks boetevrij mag aflossen. In dit geval is dat dus 20.000 euro. De 180 duizend euro die dan overblijft, is het bedrag waarover de bank 5 jaar lang 5 procent rente zegt mis te lopen.

Fout, meent advocaat Dirk Boselie. In de praktijk lossen huishoudens namelijk niet eenmalig een extra bedrag af. Dat doen zij elk jaar opnieuw. Afgelopen jaar ging het om gemiddeld 4,5 procent. De totale hypotheek waarover de bank rente misloopt, wordt daardoor steeds lager. Met als gevolg dat de schuld na 5 jaar is teruggelopen tot minder dan 160 duizend euro, in plaats van de 180 duizend euro waar de bank vanuit gaat. Dat scheelt al gauw honderden euro's boete. Boselie: 'Ik denk niet dat ze hier mee wegkomen. Dit is een fout in hun model.'

Manier 2: Afronden in voordeel van de bank
Veel hypotheekverstrekkers laten huiseigenaren op nog een andere manier fors teveel betalen. Dat komt door het actuele rentetarief waarvan zij uitgaan in hun berekening. Hoe lager dat is, hoe groter het verschil met de huidige, duurdere hypotheekrente die de huiseigenaar betaalt. Daardoor valt ook de boete hoger uit. De bank loopt dan immers méér geld mis als de klant overstapt.

Maar hoe komen de hypotheekverstrekkers aan dat actuele rentepercentage? Zij hanteren lang niet voor elke tijdspanne een apart rentetarief. Stel dat de looptijd van de hypotheek 4 jaar en 9 maanden is. Dan moet de bank kiezen: gaat zij uit van de hogere 5-jaarsrente, of van de lagere 2-jaarsrente? Dat eerste zou voor de hand liggen, omdat die periode dichter bij de werkelijk resterende looptijd ligt. De bank kan ook tussen de twee 'dichtstbijzijnde' rentetarieven in gaan zitten, zoals ABN Amro en sinds kort ook ING doen.

Helaas gaan veruit de meeste hypotheekverstrekkers bij het berekenen van de boete liever uit van de lage 2-jaarsrente: dan valt de boete immers hoger uit. Ze ronden dus af in hun voordeel, in plaats van het rentetarief te hanteren dat de resterende looptijd het dichtste benadert. Ook hier geldt: de teveel berekende schade loopt flink in de papieren.