Vooral buiten de Randstad liep het aantal verkopen op
Vooral buiten de Randstad liep het aantal verkopen op © ANP

Stijgende huizenprijzen, kunt u erom juichen?

De huizenprijzen blijven ook dit jaar stijgen, verwacht de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Donderdag presenteerde de NVM juichende verkoopcijfers over 2016. Gedragseconoom Henriëtte Prast plaatst daar kanttekeningen bij. 'Waarom zou je nu je huis verkopen?'

Bekijk zelf: de historische ontwikkelingen in uw regio.

De huizenprijzen stijgen

Een woning bracht eind vorig jaar gemiddeld 248 duizend euro op, bijna 9 procent meer op dan een jaar eerder en bijna 20 procent meer dan in 2013. De prijsstijging is volgens de NVM voor een kwart veroorzaakt door de verkopen in gewilde regio's als Amsterdam en Utrecht. In de hoofdstad liep de prijs van een verkochte woning met bijna 23 procent op in de loop van 2016. In vergelijking met het derde kwartaal van 2013 is de prijs volgens de NVM zelfs meer dan 50 procent hoger.

'Bedenk: het is vooral emotie'

Henriëtte Prast is als hoogleraar persoonlijke financiële planning geïnteresseerd in de rol van emoties bij economische beslissingen. 'Bij veel belangstelling voor een woning ontstaat een spel met eigen regels, net als op een schilderijenveiling. Mensen bieden tegen elkaar op en beïnvloeden elkaar daarbij sterk. Winnen wordt een doel op zich. Vooral in markten waar beperkte informatie bestaat over de waarde van producten laten mensen zich meeslepen door het gedrag van de kudde. De huizenmarkt is zo'n markt.

'Wonen is een verplichting je moet toch ergens wonen maar op de huizenmarkt is het ook wat de gek ervoor geeft. Productiekosten spelen nauwelijks een rol; het is een markt van gebruikte goederen. Het gaat om schaarste en de uniciteit van locaties. Er is geen maatstaf. Daarom zitten mensen er ook zo emotioneel in. En daarom schiet een toename van de huizenprijzen dan vaak ook veel verder door dan je op basis van economische argumenten zou verwachten.'

Er is een recordaantal huizen verkocht

Mensen kunnen zich vaak niet voorstellen dat een trend niet doorzet

Henriëtte Prast

Vorig jaar werden bijna 214 duizend woningen verkocht, een record. Enkele jaren geleden verwisselde jaarlijks nog niet de helft van dat aantal van eigenaar. Vooral buiten de Randstad liep het aantal verkopen op. In de provincies Gelderland (+31 procent), Flevoland (+29 procent), Overijssel (+28 procent) en Drenthe (+26 procent) werd in de laatste drie maanden meer dan een kwart meer huizen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Een inhaalslag, aldus de NVM. In de populairste gebieden, zoals Amsterdam, Kennemerland en Utrecht, daalde het aantal transacties juist, volgens de makelaars vooral omdat weinig mensen hun huis te koop aanbieden.

'Waarom zou je niet wachten met je huis verkopen?'

Prast: 'Met het NVM-rapport in de hand zou je je inderdaad afvragen waarom je nu je huis te koop zou zetten. Over een jaar is je woning toch meer waard? Mensen kunnen zich vaak niet voorstellen dat een trend niet doorzet. Dat geldt zowel voor een opgaande als een neergaande trend. Ze baseren hun verwachtingen op de meest recente ontwikkelingen. Daarbij vergeten ze dat de huizenprijzen nog maar een paar jaar geleden flink zijn gedaald. Ze houden vol en hun verwachtingen komen dan ook uit. Althans tijdelijk.

'Hetzelfde verschijnsel weerhoudt mensen van het kopen van een huis als de prijzen laag zijn. Dat zou economisch gezien verstandig zijn, maar ze verwachten dat de prijzen nog verder zullen dalen. Pas bij het oplopen van de prijzen worden ze weer positief.'

Woningen worden steeds sneller verkocht

Lees ook:

Amsterdam en omliggende gemeenten willen binnen vier jaar zestigduizend nieuwe woningen laten bouwen, twintigduizend meer dan gepland. 'Het zou mooi zijn als de corporaties ook vol mee kunnen doen.'

Hoe ontwikkelt de huizenmarkt zich in uw regio?
Deze visualisatie brengt de Nederlandse huizenmarkt in het laatste kwartaal van 2016 in beeld, in vergelijking met de laatste kwartalen van voorgaande jaren. Bekijk hier zelf de historische ontwikkelingen in de regio's.

Woningen worden volgens de NVM steeds sneller verkocht. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning in Nederland daalde in een jaar tijd met bijna een kwart tot 78 dagen. Eind 2012 was dat 171 dagen. Meer dan de helft van de huizen die in Nederland te koop worden aangeboden, zijn binnen een jaar verkocht. Passend bij de kortere verkooptijden loopt het verschil tussen vraagprijs en koopprijs terug. In het laatste kwartaal van 2016 was dat nog maar 2,2 procent. Een op de zes woningen ging voor een hoger bedrag dan de vraagprijs van de hand. In 'krappe' regio's is dat zelfs meer dan de helft.

'Mensen zijn echte winstpakkers'

Prast: 'Interessant dat de vraagprijs dus vaak te laag was. Bij het vaststellen van de vraagprijs kan de verkoopprijs van het huis van de buurman van grote invloed zijn. Als de buurman een jaar geleden verkocht met 100 duizend euro winst, dan vinden mensen het nauwelijks te verkroppen als zij niet op zijn minst dezelfde prijs zouden realiseren. Dus houden ze hun huis in een dalende markt langer vast.

'Mensen hebben nu eenmaal grote problemen om hun verlies te aanvaarden, los van de marktomstandigheden. Je ziet het ook met aandelen. Liever een aandeel verkopen waarop winst is gemaakt, dan een ander aandeel met verlies van de hand doen. Niet op basis van rationele argumenten, maar alleen om te voorkomen dat het verlies moet worden geïncasseerd.'

Vooral duurdere woningen zijn in trek

Het aantal verkopen van appartementen nam met slechts 3 procent toe, ondanks dat de vraag zeer groot is. Duurdere woningen als 2-onder-1-kaphuizen (+25 procent) en vrijstaande woningen (+31 procent) verwisselden juist wel vaker van eigenaar.

'De echte winnaars zijn zij die kleiner gaan wonen'

Prast: 'Vaak hoor je gejuich als de huizenprijzen stijgen. Een dertiger die een huis kocht voor 250 duizend euro en na twee jaar ziet dat hij het voor 300 duizend euro zou kunnen verkopen, trekt de champagne open. Terwijl hij zou moeten weten: in de loop van je leven zul je vaak groter en duurder moeten gaan wonen, bijvoorbeeld als er kinderen komen. Als econome zeg ik: het huis dat je over vijf jaar wilt kopen zal ondertussen ook 20 procent duurder zijn geworden; bijvoorbeeld van 400 duizend naar 480 duizend euro. Natuurlijk, je kunt zeggen: goed dat je alvast hebt gekocht. Maar juichen over stijgende huizenprijzen is vooral weggelegd voor mensen die kleiner gaan wonen of verhuizen naar een minder gewilde regio.'

Enorme vraag naar nieuwbouwwoningen

Mensen zijn anders naar hun huis gaan kijken. Je kunt er niet alleen in wonen, je kunt er ook nog geld mee verdienen

Henriëtte Prast

Het tekort aan nieuwe woningen leidt tot flinke prijsstijgingen in het nieuwbouwsegment, stelt de NVM. Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning werd door de 'enorme vraag' 9,5 procent meer betaald dan een jaar geleden. In 2016 werden bijna 40 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. De prijsstijgingen maken het voor starters 'nog moeilijker' om een woning te kopen, 'zeker met de strakkere financieringsregels.'

Daar komt nog bij dat de woningbouwcorporaties minder appartementen verkopen dan in eerdere jaren. En aspirant-kopers krijgen in de steden ook steeds meer last van particuliere beleggers, die woningen kopen om te verhuren.

'Een appartement extra voor Airbnb is wellicht aantrekkelijk'

Prast: 'Mensen zijn anders naar hun huis gaan kijken. Je kunt er niet alleen in wonen, je kunt er ook nog geld mee verdienen. Dat bewijst het succes van Airbnb. Als een stel gaat samenwonen in een van hun appartementen, waarom zouden ze dat andere appartement dan niet aanhouden voor verhuur? Het is een eenvoudig rekensommetje.'


De Volkskrant heeft een visualisatie die de Nederlandse huizenmarkt in het laatste kwartaal van 2016 in beeld brengt, in vergelijking met de laatste kwartalen van voorgaande jaren. Bekijk hier zelf de historische ontwikkelingen in de regio's.